Ev alırken gizli masraflar: tapu harcı nasıl hesaplanır, emlakçı komisyonu ve diğer maliyetler ne tutar?

Ev fiyatının üstüne neler eklenir?

Ev alırken çıkan masraflar üç gruba ayrılır:

• Resmi masraflar: Tapu harcı ve tapu müdürlüğünün döner sermaye ücreti. Zorunlu deprem sigortası DASK da tapu işleminde aranır.
• Aracı ve kredi masrafları: Emlakçı hizmet bedeli; krediyle alıyorsan ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti ve sigortalar.
• Eve giriş masrafları: Taşınma, tadilat, elektrik, su ve doğalgaz abonelikleri, eşya ve ilk ayların aidatı.

Kira mı almak mı kararını hâlâ tartıyorsan önce ev almak mı kira mı rehberine bakabilirsin. Bu rehber, alma kararından sonra çıkan faturayı anlatır.

Tapu harcı nasıl hesaplanır?

Harçlar Kanunu'na göre satışta tapu harcı, beyan edilen satış bedeli üzerinden alıcı için binde 20, satıcı için binde 20, yani toplamda %4'tür.

alıcının tapu harcı = satış bedeli × 0,02

Kanunen her taraf kendi payını öder; ancak piyasada harcın tamamının alıcı tarafından ödenmesi de sık görülür. Bu bir pazarlık konusudur, kimin ne ödeyeceğini kapora vermeden önce yazılı olarak netleştir. Harç, tapu randevusu sırasında oluşturulan ödeme bilgisiyle bankadan ya da e-Devlet üzerinden ödenir.

Tapuda düşük bedel göstermenin riskleri

Harçtan kısmak için tapuda evin gerçek fiyatından düşük bir bedel beyan etmek yaygın ama riskli bir uygulamadır:

• Alt sınır: Beyan edilen bedel, taşınmazın belediyedeki emlak vergisi değerinin altında olamaz; ayrıca gerçek değerin altında beyan tespit edilirse eksik harç, vergi ziyaı cezası ve gecikme faiziyle birlikte istenebilir.
• İptal durumunda kayıp: Satış ileride iptal edilirse ya da ayıp nedeniyle bedel iadesi gündeme gelirse, ispatı en kolay olan tutar tapuda yazan tutardır. Gerçekte ödediğin farkı geri almak zorlaşır.
• Satarken vergi: Evi ileride satarken alış bedelin düşük görüneceği için, değer artış kazancı hesaplanan durumlarda vergilendirilecek fark büyür.

En güvenli yol, gerçek satış bedelini beyan etmek ve ödemeyi banka üzerinden, açıklamasına taşınmazın bilgilerini yazarak yapmaktır.

Emlakçı komisyonu, döner sermaye ve DASK

• Emlakçı hizmet bedeli: Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre yetki belgeli emlak işletmeleri, satışta hem alıcıdan hem satıcıdan satış bedelinin %2'si + KDV'yi aşmayan bir hizmet bedeli alabilir. KDV ile birlikte bu, alıcı için fiyatın yaklaşık %2,4'ü eder. Emlakçıyla yazılı yetki sözleşmesi yap ve bedeli fatura karşılığında öde.
• Döner sermaye ücreti: Tapu müdürlüğünün işlem ücretidir, her yıl güncellenir ve harca göre küçük bir tutardır. Güncel tutarı Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün sitesinden ya da randevu ekranından öğrenebilirsin.
• DASK: Zorunlu deprem sigortası olmadan tapu işlemi yapılmaz. Prim; evin bulunduğu deprem bölgesine, yapı tarzına ve metrekaresine göre değişir. DASK teminatı sınırlı olduğu için kapsamlı bir konut sigortasını da ayrıca düşünebilirsin.

Konut kredisiyle alıyorsan ek masraflar

• Ekspertiz ücreti: Banka, evin değerini lisanslı bir değerleme uzmanına belirletir. Kredi tutarı çoğu zaman satış fiyatına değil, ekspertiz değerine göre hesaplanır; ekspertiz düşük çıkarsa peşinat ihtiyacın artar.
• Kredi tahsis ücreti: Bankacılık düzenlemelerine göre konut kredisinde tahsis ücreti, kredi tutarının binde 5'ini geçemez. 2.000.000 ₺'lik kredide en fazla 10.000 ₺ eder.
• Sigortalar: Banka hayat sigortası ve konut sigortası isteyebilir. Bu sigortaları bankanın önerdiği şirketten yaptırmak zorunda değilsin; teklif alıp karşılaştırman primi düşürebilir.
• Vergi avantajı: Konut kredileri KKDF ve BSMV'den muaftır; faiz oranını karşılaştırırken bunu hesaba kat. Kredinin gerçek maliyetini görmek için efektif faiz rehberine, krediyi ileride erken kapatmayı düşünüyorsan kredi erken kapatma rehberine bak.

Örnek hesap: 4 milyon liralık ev için toplam maliyet

Aşağıdaki tablo, 4.000.000 ₺'ye alınan ve 2.000.000 ₺'si konut kredisiyle finanse edilen bir ev için alıcının ek masraflarını gösterir. Harç ve komisyon dışındaki kalemler örnek tahminlerdir; kendi teklif ve faturalarınla değiştir.

Bu örnekte ek masraflar ev fiyatının yaklaşık %6,5'i eder. Harcın tamamını alıcı üstlenirse oran %8,5'e çıkar. Yani 2.000.000 ₺ peşinatla ev almayı planlayan biri, tapu günü elinde 2.260.000 ₺ civarında nakit bulundurmalıdır. Taşınmanın kendi bütçesi için taşınma masrafları rehberine bak.

Kapora vermeden önce: tapu sorgulama ve dolandırıcılık

• Tapu kaydını kontrol et: e-Devlet'teki Tapu ve Kadastro hizmetleri ve Web Tapu üzerinden, satıcıdan ada ve parsel bilgisini alarak taşınmazın kimin adına kayıtlı olduğunu, üzerinde ipotek, haciz ya da şerh olup olmadığını sor. Tapu müdürlüğünden de takyidat belgesi alınabilir.
• Vekaletle satışa dikkat: Satış vekaletnameyle yapılacaksa vekaletnamenin geçerliliğini düzenleyen noterden teyit et. Sahte vekaletname, tapu dolandırıcılığının en bilinen yoludur.
• Kaporayı sözleşmeyle ver: Kapora ya da ön ödemeyi, taşınmazın bilgileri ve cayma şartları yazılı bir belgeyle ve banka üzerinden ver. Evi görmeden, "başka alıcı var, hemen gönder" baskısıyla kapora isteyen ilanlar klasik bir dolandırıcılık yöntemidir.
• İlk yılın emlak vergisi: Satış yılının emlak vergisi satıcıya aittir; sen ertesi yıldan itibaren ödersin. Yıllık ödemeleri planlamak için MTV ve emlak vergisi rehberine bakabilirsin.

Harç oranları, yönetmelikteki tavanlar ve bankacılık düzenlemeleri değişebilir. İşlem öncesinde güncel kuralı tapu müdürlüğünden, bankandan ya da bir uzmandan teyit et.