BütçoKonut kredisi taksiti neye göre belirlenir?
Konut kredilerinin neredeyse tamamı eşit taksitli (annüite) yöntemle kurulur: her ay aynı tutarı ödersin, ama bu tutarın anapara ve faiz payı ay ay değişir. Taksit tutarını üç şey belirler: çektiğin kredi tutarı, vade (ay sayısı) ve bankanın uyguladığı aylık faiz oranı.
Örnek olarak 1.000.000 ₺ kredi, 120 ay vade ve aylık %2 faiz varsayımıyla taksit yaklaşık 21.200 ₺ civarında çıkar; bu tamamen örnek bir hesaptır, gerçek oran bankadan bankaya ve dönemden döneme farklıdır. Kendi teklifin için bankanın verdiği ödeme planına bak; her taksitin anapara ve faiz kırılımı planda ayrı ayrı yazar.
İlk taksitler neden çoğunlukla faizden oluşur?
Eşit taksitli kredide, borcun anaparası ilk aylarda hâlâ yüksek olduğu için o aylarda hesaplanan faiz de yüksektir; taksitin büyük kısmı faize gider, küçük bir kısmı anaparayı azaltır. Vade ilerledikçe kalan anapara azaldığı için faiz payı küçülür, anapara payı büyür. Taksit tutarı hep aynı kalsa da içindeki dağılım böyle değişir.
Bunun pratik sonucu şudur: krediyi vadesinden çok önce kapatırsan, ödediğin taksit sayısına oranla anaparayı sandığından daha az azaltmış olabilirsin. Erken kapatmanın ne zaman mantıklı olduğunu (kredi erken kapatma ve ara ödeme) rehberinde bulabilirsin.
Peşinat ve ekspertiz raporu
Bankalar konutun tamamını değil, bağımsız bir ekspertiz şirketinin belirlediği değerin belirli bir oranına kadarını kredilendirir; aradaki fark peşinat olarak senden istenir. Ekspertiz raporu hem bankanın riskini hem de tapuda gösterilecek değeri belirlediği için kredi süreci ekspertiz olmadan ilerlemez. Ekspertiz ücreti genellikle krediyi çeken tarafından karşılanır.
Tapuda ipotek ne demektir?
Banka, verdiği krediye karşılık konutun tapusuna kendi lehine bir ipotek koydurur. İpotek, kredi bitene kadar konutun bankanın teminatı altında olduğunu gösterir; ev senin üzerine kayıtlıdır ama üzerinde bankanın bir hakkı vardır. Kredi devam ederken evi satmak istersen, alıcının ya kalan krediyi devralması ya da mevcut kredinin kapatılıp ipoteğin kaldırılması gerekir.
İpotek ne zaman ve nasıl kalkar?
Kredinin tamamı ödendiğinde banka tapu müdürlüğüne ipoteğin kaldırılması (fek) için yazı gönderir; bu işlem otomatik değildir, genellikle krediyi kapatan kişinin talebiyle başlar. Süreç tamamlanana kadar tapuda ipotek kaydı görünmeye devam edebilir; kredini kapattıktan sonra tapu kaydını kontrol etmek ve gerekirse fek işlemini takip etmek sana kalır.
Krediyle birlikte gelen zorunlu sigortalar
Konut kredisi çekerken bankalar genellikle iki sigortayı ister: konutun depreme karşı zorunlu sigortası (DASK) ve kredi borçlusunun vefatı ya da iş göremez hale gelmesi durumunda kalan borcu kapatan kredi hayat sigortası. Bu sigortaların bedelini krediye dahil etmek yerine ayrıca ve yıllık ödemeyi tercih etmek, toplamda daha ucuza gelebilir; teklif almadan bankanın sunduğu poliçeyi otomatik kabul etme.
Kirayla karşılaştırma ve tapu masrafları
Konut kredisiyle ev almanın aylık maliyetini, kirada oturmanın maliyetiyle karşılaştırmak için taksit tek başına yeterli değildir; tapu harcı, ekspertiz ve sigorta gibi bir seferlik masrafları da hesaba katmak gerekir (tapu harcı ve ev alma masrafları, ev almak mı kira mı).