BütçoDepozito nedir, en fazla ne kadar olabilir?
Depozito ya da kanundaki adıyla güvence bedeli, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarını (ödenmemiş kira, fatura, aidat ya da eve verilen zarar) karşılamak için ev sahibine verdiği teminattır. Ev sahibinin parası değildir; sözleşme bitip borç kalmadığında kiracıya geri döner.
Türk Borçlar Kanunu'nun 342. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence bedeli üç aylık kira bedelini aşamaz. Aylık kirası 20.000 ₺ olan bir ev için en fazla 60.000 ₺ depozito istenebilir. Sözleşmeye daha yüksek bir tutar yazılsa bile üç kirayı aşan kısım için bu sınır geçerlidir.
Kanuna göre depozito bankaya yatırılır
Aynı madde, depozito para olarak verildiyse ev sahibinin bunu kiracının onayı olmadan çekilemeyecek bir vadeli tasarruf hesabına yatırmasını öngörür. Banka bu parayı ancak:
- iki tarafın birlikte onayıyla,
- kesinleşmiş bir icra takibine ya da
- kesinleşmiş bir mahkeme kararına dayanarak geri verebilir.
En önemli kural şudur: Ev sahibi, sözleşmenin bitmesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı kira sözleşmesiyle ilgili bir dava açtığını ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı olarak bildirmezse, banka depozitoyu kiracının talebi üzerine geri vermekle yükümlüdür. Yani bu yolla verilen depozitoda ev sahibinin onayını beklemek zorunda değilsin.
Uygulamada depozito çoğunlukla elden ya da ev sahibinin hesabına havaleyle verilir. Bu, depozito hakkını ortadan kaldırmaz; ama geri alırken ispat yükü sende olur. Bu yüzden ödemeyi mutlaka banka üzerinden, açıklamasına "depozito" yazarak yap ve tutarı sözleşmeye yazdır.
Hangi kesintiler haklı, hangileri değil?
Kanuna göre kiracı, evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; ancak olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranmadan sorumlu değildir. Kesinti tartışmalarının çoğu bu ayrımdan çıkar:
| Durum | Genellikle |
|---|---|
| Ödenmemiş son kira, aidat ya da fatura borcu | Depozitodan düşülebilir |
| Kırık kapı, cam, dolap; yanık tezgâh; delinmiş parke | Zarar kadar düşülebilir |
| Kiracının izinsiz yaptığı ve geri almadığı değişiklikler | Eski hale getirme bedeli istenebilir |
| Yıllar içinde solan boya, hafif çizikler, eskiyen musluk contası | Olağan yıpranma sayılır |
| Eskiyen kombi, beyaz eşyanın ömrünü doldurması | Kiracıya yüklenemez |
Boya sorusu: Sözleşmede "ev boyalı teslim alınmış olup boyalı teslim edilecektir" gibi bir madde varsa ve ev gerçekten yeni boyalı teslim alındıysa boya bedeli istenebilir. Böyle bir madde yoksa, birkaç yıllık oturumda boyanın eskimesi genellikle olağan kullanım sayılır. Hangi kesintinin ne kadar haklı olduğu somut duruma göre değiştiği için büyük tutarlı anlaşmazlıklarda bir hukukçuya danış.
Depozitonu korumanın yolu: giriş ve çıkış kaydı
Depozito anlaşmazlıklarının neredeyse tamamı "ev bu haldeydi" ile "hayır, değildi" arasındaki farktan doğar. Bunu önlemek için:
- Girişte: Evin her odasını, dolapların içini, beyaz eşyaları, sayaçları ve var olan kusurları tarihli fotoğraf ve videoyla kaydet. Kusurları sözleşmeye ya da iki tarafın imzaladığı bir tutanağa yazdır.
- Oturum sırasında: Arızaları ev sahibine yazılı (mesaj ya da e-posta) bildir; kendi yaptırdığın onarımların faturasını sakla.
- Çıkışta: Evi temizleyip boşalttıktan sonra aynı açılardan yeniden kayıt al. Anahtarı teslim ederken ev sahibiyle birlikte bir teslim tutanağı imzalayın; sayaç okumalarını ve "depozitonun iadesi" konusunu tutanağa yazdırın.
- Abonelikler: Elektrik, su, doğalgaz ve internet aboneliklerini kapatıp son faturaları öde; kapanış belgelerini sakla. Ödenmemiş bir fatura, kesinti için en kolay gerekçedir.
Depozitoyu son kiraya saymak mantıklı mı?
Birçok kiracı çıkış öncesindeki son ay ya da son iki ay kira yerine "depozitodan düşülsün" der. Ev sahibi bunu kabul ederse ve yazılı olarak onaylarsa sorun çıkmaz. Tek taraflı yapıldığında ise kira ödenmemiş sayılır; ev sahibi gecikme nedeniyle ihtar çekebilir ve çıkışta eve verilen bir zararı karşılayacak teminat kalmadığı için ayrıca alacak talep edebilir. Güvenli yol, anlaşmayı mesaj ya da e-postayla yazılı hale getirmektir.
Ev sahibi depozitoyu geri vermezse ne yapılır?
- Yazılı talep: Önce iade talebini, IBAN'ınla birlikte mesaj ya da e-postayla yazılı olarak ilet. Yanıt gelmezse noter aracılığıyla ihtarname gönderebilirsin.
- Banka hesabındaki depozito: Depozito kanundaki gibi vadeli hesaba yatırıldıysa ve sözleşme bittikten sonra üç ay içinde ev sahibi bankaya dava ya da takip bildirmediyse, doğrudan bankaya başvurarak parayı isteyebilirsin.
- Arabuluculuk: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Adliyelerdeki arabuluculuk bürolarına başvurulur; anlaşma sağlanırsa tutanak mahkeme kararı gibi uygulanabilir.
- Dava ya da icra: Arabuluculukta anlaşma çıkmazsa sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir ya da koşulları uygunsa icra takibi başlatabilirsin. Sözleşme, ödeme dekontu ve giriş ile çıkış kayıtların burada en güçlü delillerindir.
Depozito enflasyonda erir: ne yapılabilir?
Beş yıl önce 10.000 ₺ olarak verilen bir depozito, bugün aynı evin bir aylık kirasının çok altında kalabilir. Çıkışta kanun yalnızca verilen tutarın iadesini güvenceye alır; vadeli hesaba yatırıldıysa faizi de kiracıya ait kabul edilir. Hem kiracı hem ev sahibi açısından adil bir çözüm olarak bazı sözleşmelerde depozitonun vadeli hesapta tutulması ya da döviz veya altın cinsinden verilip aynı cinsten geri ödenmesi kararlaştırılır. Kira artışında depozitonun da artırılıp artırılmayacağı sözleşmedeki hükme bağlıdır; hüküm yoksa ev sahibi tek taraflı artış isteyemez. Kira artışlarının hesabı için kira artış oranı rehberine, taşınmanın toplam maliyeti için ev taşıma bütçesi rehberine bakabilirsin.