BütçoTurizm amaçlı kısa süreli kiralama için izin belgesi zorunlu
2024 başından beri, bir konutun otel ya da apart otel gibi değil de gün be gün, haftalık ya da benzeri kısa sürelerle turizm amacıyla kiraya verilmesi, ayrı bir kanunla düzenlenmiş durumda. Bu şekilde kiralama yapabilmek için taşınmazın bulunduğu ilin Kültür ve Turizm İl Müdürlüğü'nden izin belgesi alınması gerekiyor; bu belge, uzun dönemli konut kirasında aranan bir şart değil, yalnızca kısa süreli turizm kiralaması için geçerli.
İzin belgesi taşınmaza özeldir ve devredilemez; ev el değiştirdiğinde yeni malik kendi adına yeniden başvurmak zorundadır. Başvuru koşulları ve istenen belgeler zamanla değişebildiği için başvurmadan önce güncel listeyi il kültür ve turizm müdürlüğünün ya da e-Devlet'in ilgili sayfasından kontrol etmek gerekir.
Kat mülkiyetine tabi binalarda tüm maliklerin onayı isteniyor
Apartman ya da site gibi kat mülkiyetine (ya da kat irtifakına) tabi bir binadaki bağımsız bölümü kısa süreli kiralamak için, o binadaki tüm bağımsız bölüm maliklerinin oy birliğiyle aldığı bir karar ve bu kararın yönetime bildirilmesi genel olarak aranıyor. Yani sitede tek bir komşu bile karşı çıksa, izin belgesi başvurusu bu şartı karşılamayabilir.
Bu onay, kat maliklerinin kendi yönetim planında ayrıca belirlediği kurallardan bağımsız bir şart; yönetim planında günlük kiralamayı zaten yasaklayan bir madde varsa, o madde tek başına da engel oluşturabilir. Başvuru öncesi hem yönetim planını hem de bina kararlarını kontrol etmek gerekir.
İzinsiz kiralamanın cezası ağır ve tekrarında ağırlaşıyor
İzin belgesi olmadan bir konutu turizm amaçlı kısa süreli kiraya vermek ya da böyle bir ilan vermek, idari para cezasına tabidir; ceza ilk ihlalde de yüksek bir tutardır ve aynı kişi ya da aynı taşınmaz için tekrarlandığında katlanarak artar. Kanun, faaliyetin durdurulması ve belirli koşullarda hapis cezasını da öngörüyor. Güncel ceza tutarları her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için kesin rakamı Kültür ve Turizm Bakanlığı'nın güncel duyurusundan ya da bir hukuk danışmanından teyit etmek gerekir.
Bu cezalar yalnızca ev sahibine değil, izinsiz bir taşınmazı ilan eden platforma ve aracılık edene de uygulanabiliyor; bu yüzden "platform zaten kontrol ediyordur" varsayımıyla hareket etmemek gerekir.
Kira geliri normal mesken istisnasından farklı değerlendirilebilir
Arada bir, tek bir taşınmazı kısa süreli kiraya veren biri için bu gelir genellikle (gayrimenkul sermaye iradı olarak diğer kira gelirleriyle) benzer şekilde değerlendirilir. Ancak faaliyet birden fazla taşınmazı kapsıyor, düzenli ve organize bir şekilde (örneğin sürekli yeni misafir kabul eden, profesyonelce yönetilen bir işletme gibi) sürdürülüyorsa, vergi idaresi bunu ticari kazanç sayabilir; bu durumda vergi mükellefiyeti açma, KDV ve farklı bir beyan rejimi gündeme gelir.
Hangi durumun ticari kazanç sayılacağı, kaç taşınmaz işletildiğine, ilan biçimine ve işin sürekliliğine göre değişen bir değerlendirmedir; net bir sınır yoktur. Birden fazla evi bu şekilde kiralıyorsan işe başlamadan önce durumunu bir mali müşavire anlatıp görüş almak, sonradan cezalı tarhiyatla karşılaşmaktan daha ucuza gelir.
Başvuru öncesi pratik kontrol listesi
- Tapu ve kimlik bilgileri hazır mı?
- Kat maliklerinin oy birliği kararı alınıp yönetime bildirildi mi?
- Binanın yönetim planında kısa süreli kiralamayı yasaklayan bir madde var mı?
- İl kültür ve turizm müdürlüğünün güncel başvuru koşulları ve ücretleri neler?
- Geliri hangi vergi rejiminde (GMSİ mi, ticari kazanç mı) beyan edeceğin netleşti mi?
Bu adımlardan biri eksikken ilana çıkmak, hem idari para cezası hem de platformdan ilanın kaldırılması riskini birlikte getirir.