Bütçoİlk ölçü: amortisman süresi
Bir evin fiyatını, aynı evin bir yıllık kirasına bölersen "amortisman süresi" bulunur: ev kendi kirasıyla kaç yılda kendini öder?
amortisman süresi (yıl) = ev fiyatı ÷ (aylık kira × 12)
5.000.000 ₺'ye satılan ve 25.000 ₺ kiraya verilen bir ev için 5.000.000 ÷ 300.000 ≈ 16,7 yıl. Süre ne kadar uzunsa, aynı evi satın almak kiralamaya göre o kadar pahalıdır. Kendi semtinde birkaç benzer ilanın satış ve kira fiyatıyla bu hesabı yapmak, piyasanın nerede durduğunu hızla gösterir.
Konut kredisi taksiti nasıl hesaplanır?
Eşit taksitli bir kredide aylık taksit şu formülle bulunur:
taksit = kredi × r ÷ (1 − (1 + r)−n)
Burada r aylık faiz oranı, n taksit sayısıdır. Aynı 5.000.000 ₺'lik ev için %20 peşinat (1.000.000 ₺) verip kalan 4.000.000 ₺'yi örnek olarak aylık %2,5 faizle 120 ay vadeli krediyle aldığını düşün:
- Aylık taksit: yaklaşık 105.450 ₺
- 10 yılda ödenen toplam: yaklaşık 12.650.000 ₺
- Aynı evin kirası: 25.000 ₺, yani taksitin dörtte biri
Faiz oranları sık değiştiği için buradaki oran yalnızca hesabı göstermek içindir; bankanın teklifindeki efektif yıllık maliyete bakarak kendi rakamını hesapla. Bireysel konut kredilerinde KKDF ve BSMV alınmaz; ihtiyaç kredisine göre maliyeti bu yüzden daha düşüktür.
Kira sabit kalmaz: 10 yıllık karşılaştırma
Taksit ile kira arasındaki asıl fark zamanla ortaya çıkar. Sabit faizli kredinin taksiti 10 yıl boyunca aynıdır; kira ise her yıl artar (kira artış oranı hesaplama). Örnekteki 25.000 ₺ kira her yıl %30 artarsa:
| Kirada oturmak | Krediyle almak | |
|---|---|---|
| İlk yıl aylık ödeme | 25.000 ₺ | ≈ 105.450 ₺ |
| 10. yıl aylık ödeme | ≈ 265.000 ₺ | ≈ 105.450 ₺ |
| 10 yılda toplam ödeme | ≈ 12.790.000 ₺ | ≈ 12.650.000 ₺ + 1.000.000 ₺ peşinat |
| 10 yılın sonunda | Evin yok, peşinat ve biriktirdiğin fark sende | Ev senin |
Kira artışı yıllık %20 olursa 10 yıllık kira toplamı yaklaşık 7.790.000 ₺'ye iner ve tablo kiracı lehine döner. Sonucu belirleyen, kiranın ve gelirinin önümüzdeki yıllarda ne kadar artacağıdır. Bu tablo nominal tutarları toplar; yüksek enflasyonda 10 yıl sonraki bir lira bugünkünden çok daha az değerlidir, bu yüzden sabit taksit zamanla gelirine göre hafifler.
Ev sahibi olmanın gizli masrafları
- Tapu harcı: Satış bedelinin %4'üdür; kural olarak alıcı ve satıcı %2'şer öder, pratikte çoğunlukla alıcı üstlenir.
- Kredi masrafları: Ekspertiz ücreti, kredi tahsis ücreti ve konut sigortası.
- DASK: Zorunlu deprem sigortası, her yıl yenilenir.
- Emlak vergisi: Yılda iki taksitle (Mayıs ve Kasım) ödenir.
- Bakım ve tadilat: Kiracıyken ev sahibinin ödediği kombi, çatı, tesisat gibi masraflar artık senindir.
- Peşinatın fırsat maliyeti: Peşinata yatırdığın para mevduatta ya da başka bir birikimde getiri sağlayabilirdi (vadeli mevduat faizi).
Karar vermeden önce kendine sor
- Taksit gelirimin ne kadarı? Taksit, aidat ve evin yıllık masraflarının aylık payı birlikte gelirinin makul bir kısmını geçmemeli; bir ay gelirin gecikse bile ödeyebilmelisin.
- Bu şehirde ve bu evde en az 5 ile 10 yıl kalacak mıyım? Kısa süre kalacaksan tapu, kredi ve taşınma masrafları avantajı siler.
- Peşinattan sonra acil durum fonum kalıyor mu? Bütün birikimi peşinata vermek, ilk beklenmedik masrafta seni karta ve KMH'ye iter (acil durum fonu).
- Kredi faizi sabit mi? Taksitin gelecekte değişip değişmeyeceğini sözleşmeden kontrol et.
Sık yapılan hata: "kira ölü para" demek
Kira bir barınma masrafıdır, ama kredi faizi, tapu harcı, vergi ve bakım da öyledir; ev sahibi olmak bu masrafları ortadan kaldırmaz, yalnızca biçimini değiştirir. "Kira ölü para" düşüncesiyle gelirine ağır gelen bir krediye girmek, evi almaktan daha büyük bir risktir. Doğru soru "hangisi daha ucuz" değil, "hangisini rahatça taşıyabilirim" sorusudur.