BütçoKira normalde ne zaman ödenir?
Aksine bir sözleşme ve yerel âdet yoksa kira, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir. Bu, Türk Borçlar Kanunu md. 314'ün kuralıdır; kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri bu zamanda ödemekle yükümlüdür.
Yani kanunun varsayılan düzeni "önce kullan, ay sonunda öde"dir. Sözleşmede ödeme günü ya da peşin ödeme yazıyorsa, md. 314'ün "aksine sözleşme" ifadesi gereği o düzen geçerlidir.
Ev sahibi 6 ay ya da 12 ay peşin kira isteyebilir mi?
Ev sahibi peşin kira isteyebilir, ama bunu kabul etmek zorunda değilsin; peşin ödeme ancak sözleşmede kararlaştırılırsa geçerli olur. Md. 314 ödeme zamanını tarafların sözleşmesine bıraktığı için peşin ödeme "aksine sözleşme" kapsamında kalır; kanun peşin kira için bir ay sınırı koymaz.
Bu şu anlama gelir: Seni peşin ödemeye zorlayan bir kural yok, ama sen kabul edip sözleşmeye yazdırırsan bağlayıcıdır. Peşin kira karşılığında kira indirimi pazarlığı yapmak da senin elindedir. Yazılı sözleşmede hangi ayları kapsadığını, hangi tarihte ödenmiş sayılacağını ve çıkışta ne olacağını açıkça yazdır.
Peşin tutarın depozito (güvence) gibi sayılıp sayılmayacağı, bir uyuşmazlıkta sözleşmenin metnine ve olayın koşullarına bağlıdır; kanun metninde peşin kira için ayrı bir tanım yoktur. Bu yüzden sözleşmeye "peşin kira bedeli, güvence değildir" ya da tersini açıkça yazdırmak, sonradan çıkabilecek anlaşmazlığı önler.
Peşin kira depozitoyla birlikte istenebilir mi?
Konut kiralarında depozito (güvence) için kanunda açık bir sınır vardır: sözleşmeyle kiracıya güvence verme borcu getirilmişse, bu güvence üç aylık kira bedelini aşamaz (md. 342). Güvence olarak para verilecekse kiracı bunu, kiraya verenin onayı olmaksızın çekilmemek üzere vadeli bir tasarruf hesabına yatırır.
Depozito ayrıntıları için kira depozitosu geri alma rehberine bak. Bu sınır güvence içindir; peşin kira için md. 342 gibi bir sayısal sınır kanun metninde yoktur. Peşin kira ve depozitoyu birlikte ödeyeceksen toplam tutarı ve her birinin ne için ödendiğini yazılı olarak ayırt ettir.
Peşin kira ne kadar maliyetli? Örnek hesap
Peşin ödemenin maliyeti, kirayı aylık ödeseydin elinde kalacak paranın getirisidir. Aşağıda kiranın ay sonunda ödendiği düzenle (md. 314'ün varsayılan düzeni) peşin ödemeyi karşılaştırıyor ve kiraları ortalama kaç ay erken ödediğini hesaplıyoruz. Tüm rakamlar örnektir: aylık kira 20.000 ₺ ve basit aylık %2 getiri varsayılmıştır, gerçek kira ve getirin farklı olabilir.
| Peşin süre | Peşin tutar | Ortalama erken ödeme | Vazgeçilen getiri (örnek) |
|---|---|---|---|
| 3 ay | 60.000 ₺ | 2 ay | 2.400 ₺ |
| 6 ay | 120.000 ₺ | 3,5 ay | 8.400 ₺ |
| 12 ay | 240.000 ₺ | 6,5 ay | 31.200 ₺ |
Hesap: n ay peşin ödersen, aylık ödemeye göre her kira ortalama (n + 1) ÷ 2 ay erken ödenmiş olur. Vazgeçilen getiri = aylık kira × n × (n + 1) ÷ 2 × aylık getiri oranı. 6 ay için 20.000 × 6 × 7 ÷ 2 × 0,02 = 8.400 ₺. Bu tutarı peşin tutara bölmek, ev sahibinden isteyebileceğin yaklaşık indirim oranını gösterir (6 ay için 8.400 ÷ 120.000 = %7).
Kendi getiri tahminini kullanırsan sonuç değişir; mevduat faizi ve enflasyon beklentini kira artış oranı ile birlikte düşün.
Peşin kira verdikten sonra erken çıkmak ya da ev satılırsa ne olur?
Peşin ödenmiş kiranın iadesi kanunda ayrıca düzenlenmediği için asıl belirleyici sözleşmenin metnidir; bu yüzden peşin ödemeden önce erken çıkış hâlinde kalan ayların nasıl iade edileceğini sözleşmeye yazdır.
Kanunun genel kuralı şudur: Kiracı sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse, kira borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder; kiracı bu süre dolmadan ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan bir yeni kiracı bulursa borçları sona erer (md. 325). Ev sahibi, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği yararları kira bedelinden indirmekle yükümlüdür. Süre dolmadan çıkışın ayrıntıları için kiracı erken çıkarsa rehberine bak.
Ev satılırsa yeni malikin kirayı devralması için ev satıldı, kiracı ne olur rehberine bak; ödeme belgelerini ve sözleşmeni sakla.
Peşin kirayı nasıl öderim, nelere dikkat ederim?
- Banka havalesi veya EFT ile öde: açıklama kısmına dönem ve adresi yaz. Elden ödemenin yasal durumu için kira elden ödenir mi rehberine bak.
- Sözleşmeye yazdır: peşin ödenen aylar, kira başlangıç ve bitiş tarihi, çıkışta iade koşulu.
- Ödeme belgesini sakla: dekont, makbuz ve sözleşmenin imzalı bir nüshası.
- Pazarlık yap: peşin ödeme karşılığında yukarıdaki hesapla indirim iste.
Sözleşmeyi imzalamadan önce damga vergisinin kim tarafından ödendiğini de netleştir: kira sözleşmesi damga vergisi rehberinde anlattık.