BütçoKiracı, kira sözleşmesini süresi dolmadan feshedebilir mi?
Belirli süreli bir kira sözleşmesinde kanun, kiracıya süre dolmadan istediği zaman çıkma hakkı vermez; erken çıkarsan kira borcun kanundaki kurala göre devam eder, ama bu borçtan kurtulmanın yolları vardır.
Kiralananı süreye ya da fesih dönemine uymadan geri verirsen, kira sözleşmesinden doğan borçların kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder (TBK md. 325). Yani evden çıkmak kira borcunu tek başına bitirmez. Aşağıdaki başlıklar bu yükü hangi yollarla azaltabileceğini anlatır.
Sözleşme bitince ne olur? 15 gün kuralı
Konut kirasında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa, sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır (TBK md. 347).
- Çıkmak istiyorsan bildirimi sözleşme bitiminden en az 15 gün önce yap. Fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır (md. 348).
- İspat için noter ihtarnamesi ya da alındı belgeli yazılı bildirim tercih edilir; bu bir kanun şartı değil, pratik bir öneridir.
- Ev sahibi, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez; kural kiracıyı korur (md. 347). Ev sahibinin çıkarma yolları için tahliye taahhütnamesi rehberine bak.
Süre yazılmamışsa ya da belirsiz süreliyse
Belirsiz süreli konut kiralarında kiracı sözleşmeyi her zaman fesih bildirimiyle sona erdirebilir (TBK md. 347); ancak bildirim, kanunun fesih dönemi ve bildirim süresi kurallarına uymalıdır.
Kanun taşınmaz kiralarında bildirimi, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık fesih bildirim süresine uyarak yapmanı ister (md. 329). Fesih dönemleri sözleşmenin başlangıç tarihine göre hesaplanır; bildirim sürene uymazsa bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (md. 328). Sözleşmede daha uzun bir bildirim süresi kararlaştırılmışsa o süre esas alınır.
Yeni kiracı bulursan kira borcun biter mi?
Süre dolmadan çıkarken en sağlam yol, ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek yeni bir kiracı bulmaktır: böyle bir kiracı kira ilişkisini devralırsa senin kira borçların sona erer (TBK md. 325).
- Yeni kiracı şartları: Ev sahibinin kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır biri olmalı.
- Ev sahibinin indirimleri: Ev sahibi, yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evi başka biçimde kullanarak elde ettiği ya da kasten elde etmekten kaçındığı yararları kira bedelinden indirmek zorundadır.
- Yeni kiracı bulunamazsa: Borçların, evin benzer koşullarla kiralanabileceği makul süre boyunca devam eder. Kanun bu sürenin kaç ay olduğunu yazmaz; somut olayda evin durumu ve piyasa dikkate alınır.
Örnek: Sözleşmenin bitmesine 6 ay kala çıktın ve ev 2 ay sonra yeni kiracıya verildi. Yeni kiracı devraldığı andan sonra sen kira borcundan kurtulursun; ilk 2 ay için ev sahibi kira isteyebilir, ama yapmaktan kurtulduğu giderleri ve evden elde ettiği yararları düşmek zorundadır. Süreler örnektir.
Önemli sebep, aile konutu ve kiracının ölümü
Kira ilişkisinin devamını senin için çekilmez hâle getiren önemli sebepler varsa sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilirsin; hâkim durum ve koşulları göz önünde tutarak feshin parasal sonuçlarını karara bağlar (TBK md. 331). Kanun önemli sebepleri tek tek saymaz.
- Aile konutu: Aile konutu olarak kiralanan evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan sözleşmeyi feshedemez. Rıza alınamazsa ya da eş haklı sebep olmadan rızasını vermezse hâkimden karar istenebilir (md. 349).
- Kiracının ölümü: Mirasçılar, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (md. 333).
Sözleşmede "erken çıkarsan 2 kira öde" yazıyorsa
Sözleşmedeki cezai şart geçerli olabilir, ancak hâkim aşırı gördüğü cezayı kendiliğinden indirir (TBK md. 182).
Bir borcun gereği gibi ifa edilmemesi için ceza kararlaştırılmışsa alacaklı, aksi sözleşmeden anlaşılmadıkça ya borcun ya da cezanın ifasını isteyebilir (md. 179). Cezanın miktarını taraflar serbestçe belirler (md. 182). Sözleşmende böyle bir madde varsa sözünü ve sözleşmeni birlikte oku, gerekirse bir avukata danış.
Çıkışta paranı ve kayıtlarını koru
- Anahtar teslim tutanağı: Evi teslim ettiğini yazılı ya da fotoğraflı belgele.
- Depozito: Teslimden sonra depozitonu nasıl geri alacağını kira depozitosu rehberinde bulabilirsin.
- Zam ve yeni kira: Yeni evde kira artışının nasıl işleyeceğini kira artış oranı rehberinden kontrol et.
- Taşınma masrafı: Erken çıkışın toplam maliyetine taşınma masrafını da ekle (ev taşıma masrafları).