Kiracı ya da ev sahibi ölürse kira sözleşmesi ne olur? Mirasçıların hakları ve kira kime ödenir

Kiracı ölürse kira sözleşmesi kendiliğinden biter mi?

Hayır; kanun kira sözleşmesini kiracının ölümüyle sona erdirmez, mirasçılara fesih hakkı verir. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 333'e göre kiracının ölmesi durumunda mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir. Mirasçılar mirasbırakanın ölümüyle mirası bir bütün olarak kazandığı için (TMK md. 599) kira sözleşmesinin tarafı mirasçılar olur.

Konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildirimi yazılı yapılmalıdır (TBK md. 348). Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde genel kural, yerel âdette belirlenen kira döneminin (âdet yoksa altı aylık kira döneminin) sonu için üç ay önceden bildirimdir (md. 329). Bildirimin kiraya verene ulaştığını gösteren bir yöntem kullan: noter ihbarı ya da iadeli taahhütlü posta gibi belgelenebilir bir yol seç. Belirli süreli sözleşmelerde konut kiralarına özgü uzama kuralları için erken çıkış ve fesih bildirimi rehberine bak.

Mirasçılar ne yapmalı, kira borcundan sorumlu olurlar mı?

Mirasçılar ölümle birlikte mirasbırakanın borçlarından kişisel olarak sorumlu olurlar; mirası reddetmek bu sorumluluğu kaldırır. Yani kiracının ölüm tarihine kadar doğmuş kira ve yan gider borçları miras borcudur (TMK md. 599). Mirası reddetme süresi, mirasçının ölümü öğrendiği tarihten itibaren üç aydır (TMK md. 606). Birden çok mirasçı varsa tereke borçlarından müteselsilen sorumludurlar (md. 641). Borcu mirasın değerinden fazlaysa red kararını miras reddi rehberindeki adımlarla değerlendir; red kararı vermeden önce bir avukata ya da noterlik bilgi servisine danış.

1. Mirasçılık belgesi al: Mirasçılık sıfatını gösteren belge sulh mahkemesinden ya da noterlikten verilir (TMK md. 598).
2. Fesih bildirimini yazılı yap: Tüm mirasçılar adına, mümkünse hepsinin imzasıyla bildirim gönder.
3. Kira ödemelerini belgele: Fesih dönemi sonuna kadar sözleşme geçerli olduğundan o sürenin kirası ve yan giderleri için ev sahibiyle yazılı bir mutabakat yap; dekontları sakla.
4. Evi teslim et: Anahtarı teslim ederken tutanak düzenle ve sayaç değerlerini yaz.

Depozito kime ve nasıl iade edilir?

Depozito para olarak verilmişse bankadaki vadeli hesapta tutulur ve ev sahibinin onayı olmadan çekilemez. TBK md. 342'ye göre konut ve çatılı işyeri kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz ve para güvencesi vadeli tasarruf hesabına yatırılır; banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla veya icra takibinin kesinleşmesi ya da kesinleşmiş mahkeme kararı üzerine geri verebilir.

Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden sonraki üç ay içinde kiracıya karşı dava ya da icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmemişse banka, kiracının isteği üzerine güvenceyi geri vermekle yükümlüdür (md. 342). Kiracı ölmüşse bu isteği mirasçılar mirasçılık belgesiyle yapar. Depozito iadesinin genel kuralları için kira depozitosu rehberine bak.

Birlikte oturanlar, eş ya da çocuklar evde kalabilir mi?

Kiracının ölümüyle sözleşmenin tarafı mirasçılar olur (TMK md. 599); mirasçı olmayanlar sözleşmenin tarafı olmaz. Eş ve çocuklar çoğu durumda yasal mirasçıdır ve bu yüzden sözleşmenin tarafı hâline gelir. Yasal mirasçı olmayan birlikte yaşayan biri ise evde kalmak için ev sahibiyle yeni bir sözleşme yapmak zorundadır. Miras payları için miras payı hesaplama rehberine bakabilirsin.

Mirasçılar evde kalmak istiyorsa fesih hakkını kullanmak zorunda değildir; sözleşme olduğu gibi sürer. Bu durumda kira artışı, süre ve diğer koşullar sözleşmedeki gibi uygulanır. Kira artış sınırı için kira artış oranı rehberine bak.

Ev sahibi ölürse sözleşme geçerli kalır mı?

Evet; ev sahibi ölürse kira sözleşmesi sona ermez ve mirasçıları kiraya veren olarak onun yerine geçer. Mirasçılar mirasbırakanın aynî haklarını, alacaklarını ve diğer malvarlığı haklarını doğrudan kazanır (TMK md. 599); bu, kira alacağını da kapsar. Tapuda intikal yapılmasa bile miras yoluyla mülkiyet tescilden önce kazanılır; ancak mirasçıların taşınmaz üzerinde tasarruf edebilmesi için tapu kütüğüne tescil gerekir (md. 705).

Birden çok mirasçı varsa paylaşmaya kadar mirasçılar arasında terekedeki bütün hak ve borçları kapsayan bir ortaklık oluşur; mirasçılar terekeye elbirliğiyle sahip olur ve haklar üzerinde birlikte tasarruf eder (md. 640). Bu yüzden kirayı kime ödeyeceğini belirsiz bırakma:

• Mirasçılık belgesi iste: Mirasçıların kimler olduğunu belgeyle öğren (TMK md. 598).
• Tek hesap yazdır: Tüm mirasçılardan, kirayı hangi hesaba yatıracağını gösteren imzalı bir yazı iste; hesap numarasını değiştirme talebini yalnızca bu belgeyle kabul et.
• Temsilci: Mirasçılardan birinin isteğiyle sulh mahkemesi miras ortaklığına paylaşmaya kadar bir temsilci atayabilir (md. 640).
• Ödemeyi belgele: Kirayı bankadan yatır, açıklamaya ay ve daire bilgisini yaz, dekontları sakla.

Ev sahibi tarafı kiralananı kendi ihtiyacı için isteyecekse ayrı süre ve şartlar geçerlidir; bunları konut ihtiyacı nedeniyle tahliye ve ev satıldığında kiracının durumu rehberlerinde oku.

Sözleşme süresi dolunca ne olur?

Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süreli sözleşme, kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirmedikçe aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır. TBK md. 347 bunu yazar; kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Bu kural kiracının ölümünden sonra da geçerlidir: belirli süreli sözleşmeyi mirasçılar fesih bildirimi yapmadan sürdürürse sözleşme uzar. Kiraya veren için ise on yıllık uzama süresi sonunda ve en az üç ay önceden bildirmek koşuluyla sona erdirme hakkı ayrıca düzenlenmiştir (md. 347); ayrıntı için 10 yıllık kiracı rehberine bak.