Ev sahibi kendisi ya da oğlu için evi isteyebilir mi? Konut ihtiyacı nedeniyle tahliye davası

Ev sahibi evi kendisi için isteyebilir mi?

Evet, ama ev sahibi yalnızca konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa ve bunu dava yoluyla yapabilir; sözlü "evi boşalt" demek kiracıyı çıkarmaya yetmez. Kural Türk Borçlar Kanunu'nun 350. maddesindedir.

Madde, ev sahibine kendisi için olduğu kadar eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için de dava hakkı tanır. Kanunun aradığı şey "kullanma zorunluluğu"dur; bu zorunluluğun gerçek olup olmadığını mahkeme olayın koşullarına bakarak değerlendirir.

Kiralananın yeniden inşası ya da esaslı onarımı için de benzer bir dava yolu vardır (md. 350/2); bu rehber konut ihtiyacını anlatır.

Dava ne zaman açılmalı?

Dava, belirli süreli sözleşmede sürenin sonundan başlayarak bir ay içinde açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmede ise kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi süresine uyularak belirlenen tarihten başlayarak bir ay içinde açılır (TBK md. 350).

Belirsiz süreli taşınmaz kirasında genel kural şudur: taraflardan her biri sözleşmeyi, yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için ya da âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir (TBK md. 329).

Tarihi sözleşmene göre hesapla ve son güne bırakma. Ev sahibi, dava açma süresi dolmadan dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirdiyse dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır (md. 353). Kiracı konut kirasında süre bitimine 15 gün kala çıkacağını bildirmezse sözleşme bir yıl uzar; bu ve 10 yıllık uzama kuralı için 10 yıllık kiracı rehberine bak.

Dava açmadan önce arabulucuya gitmek gerekir mi?

Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir (6325 sayılı Kanun md. 18/B). İlamsız icra yoluyla tahliye bu kuralın dışında tutulmuştur.

1. Arabuluculuk başvurusu: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna yapılır.
2. Anlaşma olursa: Taraflar çıkış tarihi ve taşınma desteği gibi konularda anlaşabilir. Anlaşma belgesi için icra edilebilirlik şerhi alınması zorunludur.
3. Anlaşma olmazsa: Son tutanak dava dilekçesine eklenir, dava sulh hukuk mahkemesinde açılır.

Arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağın düzenlendiği tarihe kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (6325 md. 18/A). Yine de bir aylık süre dar olduğu için arabuluculuğa dava süresinin dolmasına yakın bir tarihte değil, erkenden başvur.

Kiracı olarak ne yapmalısın?

• Hemen çıkmak zorunda değilsin: Ev sahibinin bildirimi tek başına sözleşmeyi bitirmez; konut kirasında süre bitimine dayanarak çıkarma yolu yoktur (TBK md. 347). Mahkeme kararı ya da geçerli bir anlaşma olmadan tahliye zorlanamaz.
• İhtiyacın gerçekliğini sorgula: Ev sahibinin başka bir konutu olup olmadığı, istenen kişinin gerçekten o evi kullanıp kullanmayacağı mahkemenin baktığı konulardır. Elindeki bilgileri avukatınla paylaş.
• Müzakere et: Arabuluculukta taşınma süresi ve nakliye desteği konuşulabilir. Taşınma maliyetini ev taşıma masrafları rehberiyle çıkar, eski evin depozitosu için kira depozitosu rehberine bak.
• Evin satılması ayrı bir yoldur: Evi sonradan edinen kişinin ihtiyacı için md. 351 ayrı şartlar getirir; ayrıntı için ev satıldı kiracı ne olur rehberine bak.

Ev sahibi eve girmezse ne olur? Üç yıllık yeniden kiralama yasağı

Ev sahibi gereksinim amacıyla evi boşalttırdıysa, haklı sebep olmadıkça üç yıl geçmeden evi eski kiracısından başkasına kiralayamaz (TBK md. 355). Bu yasağa aykırı davranırsa eski kiracısına, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.

Hesap, ödediğin son kira yılının toplamına dayanır; kiracı olarak ödeme dekontlarını ve kira sözleşmeni sakla. Yeniden kiralamanın haklı bir sebebe dayanıp dayanmadığı ayrıca tartışılabilir. Yeniden inşa ve imar için boşaltılan evde ise eski kiracının, yeni kira bedeli ve yeni durumla kiralama konusunda öncelik hakkı vardır; bu hakkın yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir.