BütçoEv sahibi 10 yıl dolunca kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, ev sahibi 10 yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiracıyı hiçbir sebep göstermeden çıkarabilir; ama bunun için izleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekir. Kural Türk Borçlar Kanunu'nun 347. maddesindedir ve konut ile çatılı iş yeri kiraları için geçerlidir.
Aynı maddenin ilk cümlesi kiracıyı korur: belirli süreli bir sözleşmede kiracı, süre bitmeden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır ve ev sahibi "sözleşmenin süresi doldu" diyerek kiracıyı çıkaramaz. 10 yıl kuralı, bu korumanın sınırıdır: uzama on yıl sürdükten sonra ev sahibine sebepsiz fesih hakkı doğar.
En sık yapılan hata, 10 yılı kiranın başladığı günden saymaktır. Belirli süreli sözleşmede 10 yıl, ilk sözleşme süresi bittikten sonra başlayan uzama yıllarıdır; ev sahibi ayrıca bu 10 yılı izleyen uzama yılının sonunu beklemek zorundadır.
10 yıllık süre nasıl hesaplanır?
Belirli süreli kirada en erken tahliye tarihi şu formülle bulunur: ilk sözleşme süresi + 10 uzama yılı + 1 uzama yılı. Bildirim, son uzama yılı bitmeden en az 3 ay önce kiracıya ulaşmış olmalıdır.
| Sözleşme | 10 yıllık uzama | Bildirim en geç | En erken tahliye |
|---|---|---|---|
| 1 yıllık, başlangıç 1 Ocak 2015 | 1 Ocak 2016 - 31 Aralık 2025 | 30 Eylül 2026 | 31 Aralık 2026 (12. yıl sonu) |
| 2 yıllık, başlangıç 1 Ocak 2013 | 1 Ocak 2015 - 31 Aralık 2024 | 30 Eylül 2025 | 31 Aralık 2025 (13. yıl sonu) |
| 1 yıllık, başlangıç 1 Haziran 2016 | 1 Haziran 2017 - 31 Mayıs 2027 | Şubat 2028 sonu | 31 Mayıs 2028 (12. yıl sonu) |
Tablodaki tarihler örnektir; kendi sözleşmendeki başlangıç tarihi ve süreyle hesapla. Bildirim süreyi kaçırırsa hak kaybolmaz, bir sonraki uzama yılına kayar: ilk örnekte 30 Eylül 2026'yı kaçıran ev sahibi, bu kez 31 Aralık 2027 için en geç 30 Eylül 2027'ye kadar bildirim yapabilir.
Belirsiz süreli kirada (yazılı süre yoksa ya da sözleşme süresiz yapılmışsa) kural farklıdır: ev sahibi, kiranın başlangıcından 10 yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taşınmaz kiralarında genel kural, yerel âdete göre kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uymaktır; yerel âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu esas alınır.
Bildirim nasıl yapılmalı?
Fesih bildirimi yazılı olmak zorundadır; sözlü söylemek ya da mesaj atmak, ispatı zor ve geçerliliği tartışmalı bir yoldur. Uygulamada en güvenli yol noter aracılığıyla ihtarname göndermektir, çünkü kiracıya hangi tarihte ulaştığı resmî olarak belgelenir.
- Tarih: Önemli olan bildirimin kiracıya ulaştığı tarihtir. Son güne bırakma; tebligat birkaç gün sürebilir.
- İçerik: Sözleşmenin TBK 347 uyarınca hangi tarihte sona erdiğini ve kiracının o tarihte konutu boşaltmasını açıkça yaz.
- Aile konutu: Kiralanan ev kiracının aile konutuysa bildirim kiracıya ve eşine ayrı ayrı gönderilmelidir. Yalnızca kiracıya gönderilen bildirim bu durumda geçersiz sayılabilir.
Kiracı çıkmazsa ne olur?
Kiracı bildirimde yazan tarihte evi boşaltmazsa ev sahibi doğrudan dava açamaz; önce arabulucuya başvurması gerekir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuğa başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B); arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir.
- Arabuluculuk: Adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurulur. Taraflar çıkış tarihi ya da taşınma desteği gibi konularda anlaşırsa imzalanan anlaşma belgesi icra edilebilirlik şerhiyle mahkeme kararı gibi uygulanabilir.
- Tahliye davası: Anlaşma olmazsa, son tutanakla sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
- Gecikme: Dönem bittikten sonra uzun süre beklemek, kiracının kalmasına sessizce razı olunduğu ve sözleşmenin yeniden uzadığı yönünde yorumlanabilir. Süreci dönem biter bitmez başlat; kesin süreyi bir avukatla kontrol et.
Ev sahibi kiracıyı kendi başına çıkaramaz; kilidi değiştirmek, suyu ya da elektriği kestirmek gibi yollar hem hukuka aykırıdır hem de ev sahibini tazminat ve ceza riskiyle karşı karşıya bırakır.
Ev sahibi 10 yılı beklemeden kiracıyı çıkarabilir mi?
Evet, kanunda sayılan başka bir sebep varsa ev sahibi 10 yılı beklemeden de tahliye isteyebilir. Ama bu yolların her birinin ayrı şartı vardır ve "sebepsiz" değildir:
| Yol | Kısa şartı |
|---|---|
| Kira ödenmemesi | Temerrüt ihtarı ya da bir kira yılı içinde iki haklı ihtar |
| Konut ihtiyacı | Ev sahibinin, eşinin, çocuklarının ya da bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi ihtiyacı |
| Evin satılması | Yeni malikin kendisi ya da yakınları için konut ihtiyacı |
| Tahliye taahhüdü | Kiracının sonradan, geçerli şekilde verdiği yazılı taahhüt |
Ayrıntılar için kira ödenmezse ne olur, ev satılınca kiracının durumu ve tahliye taahhütnamesi rehberlerine bak.
Kiracıysan neye dikkat etmelisin?
10 yıllık bildirim geldiğinde önce tarihleri kendin hesapla; sözleşme başlangıcını, ilk süreyi ve bildirimin sana ulaştığı günü yan yana koy. Bildirim geç ulaştıysa tahliye tarihi bir yıl ileri kayar.
- Yeni sözleşme imzalamak süreyi sıfırlamaz: Aynı kiracıyla yıllar içinde yeni sözleşme yapılmış olsa da Yargıtay uygulamasında genellikle ilk kira ilişkisinin başlangıcı esas alınır.
- Pazarlık payı: Ev sahibinin asıl amacı çoğu zaman kirayı güncellemektir. Beş yılı geçen kira ilişkilerinde kira bedeli zaten hâkim tarafından emsal kiralara göre yeniden belirlenebildiği için (TBK md. 344) yeni bir kira bedeli konuşmak, taşınmaktan ucuz olabilir.
- Taşınma bütçesi: Çıkman kesinleştiyse nakliye, yeni evin depozitosu ve emlakçı komisyonu aynı aya toplanır. Kalemleri ev taşıma masrafları rehberindeki gibi önceden çıkar ve eski evin depozitosunu kira depozitosu nasıl geri alınır rehberindeki adımlarla iste.