BütçoKira geciktiğinde ev sahibi seni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Kiracı kirayı ödemezse kiraya veren, kiracıya yazılı olarak bir süre verip bu sürede de ödenmezse sözleşmeyi feshedeceğini bildirmek zorundadır. Verilecek süre en az on gündür; konut ve çatılı işyeri kiralarında en az otuz gündür ve kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden işlemeye başlar (Türk Borçlar Kanunu md. 315).
Kira bedeli, sözleşmede ya da yerel âdette başka bir düzen yoksa her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödenir (md. 314). Bu yüzden ödeme gününü sözleşmenden kontrol et; gecikme sayılabilmesi için önce ödeme zamanının gelmesi gerekir.
Verilen süre içinde ödersen ne olur?
Kanun, feshi kiracının bu sürede de ödeme yapmaması hâline bağlar (md. 315). Süre içinde kira borcunu ödersen kiraya verenin bu ihtara dayanarak sözleşmeyi feshetme hakkı doğmaz. Bu yüzden ihtarı aldığın gün, ödeme için son günü hesaplayıp takvimine yaz.
Ödemeyi banka dekontu gibi kolay kanıtlanabilir bir yolla yap; ev sahibi "ödeme gelmedi" derse belgenle ispat edersin. İcra aşamasında ödeme iddiasının hangi belgelerle ispat edileceğini aşağıda anlattık.
Süre dolduktan sonra ev sahibinin önündeki yollar
Ödeme yapılmazsa kiraya veren sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir. Genellikle iki yoldan biri izlenir:
- Dava: Kiraya veren, kira sözleşmesinin feshi ve tahliye için mahkemeye başvurur.
- İcra takibi: Kira alacağı için takip başlatılır ve ödeme emrinde, ihtar süresi geçtikten sonra icra mahkemesinden kiracının çıkarılmasının istenebileceği belirtilir (İcra ve İflas Kanunu md. 269).
Hangi yolun izlendiğine kiraya veren karar verir; sana bir evrak geldiğinde türünü ve tarihini hemen not al.
İcra takibinde ödeme emrine ne kadar sürede itiraz edebilirsin?
Ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde, itiraz sebeplerini icra dairesine bildirmek zorundasın (İcra ve İflas Kanunu md. 269). İtiraz takibi durdurur; kiraya veren bu durumda icra mahkemesinden itirazın kaldırılmasını isteyebilir.
Süresinde itiraz etmez ve ihtar süresi içinde borcu ödemezsen, ihtar süresinin bitiminden sonraki altı ay içinde alacaklının talebiyle icra mahkemesi tahliyeye karar verir (md. 269/a). Tahliye kararının uygulanması için kararın kesinleşmesi beklenmez; ancak kararın tebliğinden itibaren on gün geçmesi gerekir (md. 269/c).
İtirazında kirayı ödediğini ileri sürersen, iddianı noterlikçe düzenlenmiş ya da imzası onaylanmış bir belge, kiraya verenin ikrar ettiği bir belge ya da yetkili makamların verdiği bir makbuz veya vesika ile ispat etmen gerekir (md. 269/c). Bu yüzden kirayı elden ödemek yerine, ödeme belgelerini saklayabileceğin yollarla yapmak işini kolaylaştırır.
İki haklı ihtar kuralı nedir?
Bir yıldan kısa kiralarda kira süresi içinde, bir yıl ve daha uzun kiralarda bir kira yılı ya da daha uzun süre içinde, kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı olarak iki haklı ihtar yapılmışsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde dava yoluyla sözleşmeyi sona erdirebilir (md. 352).
Yani aynı kira yılında iki kez ihtar çekilmesine neden olursan, sözleşme dönemi bittiğinde ev sahibi seni tahliye davasıyla çıkarma yoluna gidebilir.
Kirayı ödemekte zorlanıyorsan ne yapmalısın?
- Ev sahibiyle yazılı konuş. Ödeme tarihi ve tutar için yazılı, tarihli bir anlaşma yap; mesaj ve e-posta da delil olarak saklanır.
- "Tahliye taahhüdü" imzalamadan önce oku. Bu belgenin sonuçları için tahliye taahhütnamesi rehberine bak.
- Gelir gider dengeni kur. Ay sonu kalan parayı görmek için ay sonu bakiye tahmini ve düzenli ödemelerini düzenli ödemeler rehberinden takip et.
- Evden çıkmayı düşünüyorsan süreyi ve bildirimi kiracının erken çıkışı rehberinde incele.