BütçoKiracı evi başkasına kiraya verebilir mi?
Konut kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça kiralananı başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını da devredemez. Bu kural Türk Borçlar Kanunu md. 322'de yazar ve çatılı işyerleri için de geçerlidir.
Yani bir odayı arkadaşına, bütün evi tanıdığına ya da bir ev arkadaşına kiralamadan önce ev sahibinden yazılı onay almak gerekir. Onay yoksa yaptığın şey kira sözleşmesine aykırı olur ve ev sahibi bunu uyuşmazlıkta sana karşı kullanabilir.
Alt kira ile kira devri aynı şey mi?
Hayır: alt kirada asıl kiracı sen olarak kalırsın, kira devrinde ise sözleşmedeki yerini tamamen bırakırsın. İkisi için de ev sahibinin yazılı rızası gerekir ama sonuçları çok farklıdır.
| Alt kira | Kira devri | |
|---|---|---|
| Kanun maddesi | TBK md. 322 | TBK md. 323 |
| Ev sahibine karşı kiracı kim? | Sen, asıl kiracı olarak kalırsın | Devralan kişi, senin yerine geçer |
| Ev sahibinin rızası | Konutta yazılı rıza şart | Yazılı rıza şart |
| Ev sahibi rızayı vermek zorunda mı? | Kanunda ev sahibini rızaya zorlayan bir hüküm yok | Yalnızca işyeri kiralarında haklı sebep olmadıkça rızadan kaçınamaz; konutta böyle bir hüküm yok |
| Eski kiracının borcu | Sürer | Ev sahibine karşı borçlarından kurtulursun |
Kira devrinde işyerleri için ek bir kural vardır: devreden kiracı, sözleşmenin bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte müteselsilen sorumlu kalır. Konut kiralarında bu iki yıllık sorumluluk kanun metninde yer almaz.
Ev sahibinden yazılı rıza nasıl alınır?
Kanun rızanın yazılı olmasını ister, bu yüzden sözlü onay ya da "olur" diyen bir mesaj yerine imzalı bir belge almak en sağlam yoldur. Belgede şunlar açıkça yazsın:
- Kim: alt kiracının ya da devralanın adı soyadı ve kimlik bilgisi.
- Ne: alt kira mı (bütün ev ya da bir oda), yoksa kira ilişkisinin devri mi.
- Ne kadar süre: başlangıç ve bitiş tarihi, kira bedeli ve depozito.
- İmza ve tarih: ev sahibinin imzası, mümkünse senin ve alt kiracının imzası.
Rıza alma ve kira sözleşmesi hazırlığında depozito tarafını ayrıca netleştir; kendi depozitonu geri alma kuralları için depozito rehberine bak.
Alt kira verirsen hangi sorumluluklar sende kalır?
Alt kira verdiğinde ev sahibine karşı kira sözleşmesinin tarafı sen olmaya devam edersin. Alt kiracı evi, sana tanınandan başka biçimde kullanırsa sen ev sahibine karşı sorumlu olursun (TBK md. 322).
Ev sahibi bu durumda kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir. Ayrıca kiraya verenin hapis hakkı, alt kiracının asıl kiracıya olan kira borcunu aşmamak üzere alt kiracının eve getirdiği aynı nitelikteki taşınırları da kapsar (md. 336). Bu yüzden alt kiracıyı seçerken kira ödeme gücüne ve kullanım amacına dikkat etmek senin çıkarına.
Kısa süreli, günlük turistik kiralama (Airbnb gibi) ev sahibinin rızasına ek olarak ayrı izin ve vergi kuralları doğurur; bunlar için kısa dönem kiralama rehberine bak.
Taşınmak zorundaysan: alt kira yerine yeni kiracı bulmak
Sözleşme bitmeden evden çıkarsan kira borcun sona ermez, ama ödeme gücü olan ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursan borçların biter. TBK md. 325'e göre kiracı, sözleşme süresine ya da fesih dönemine uymadan kiralananı geri verirse borçları, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder. Bu sürenin geçmesinden önce, kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulursan, kira sözleşmesinden doğan borçların sona erer.
Pratikte bu, ev sahibine somut bir aday göstermen demektir. Süreç ve diğer çıkış yolları için erken çıkış rehberine bak.
Kiracı ölürse kira sözleşmesi ne olur?
Kiracı ölürse mirasçıları, yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilir (TBK md. 333). Kanun ölümle sözleşmenin kendiliğinden bittiğini söylemez; fesih hakkını mirasçılara tanır.
Mirasçıların ölen kişinin borçlarından sorumluluğu ayrı bir konudur; miras reddi rehberinde anlattık.