BütçoSözlü kira sözleşmesi geçerli mi?
Evet; Türk Borçlar Kanunu konut kirası için yazılı sözleşmeyi geçerlilik şartı olarak aramaz. Kanun kira sözleşmesini, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da karşılığında kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme olarak tanımlar (6098 sayılı Kanun, md. 299). Tarafların anlaşmasıyla kurulan sözlü ilişki de bu tanıma girer.
Kanun yazılı şekli, kira ilişkisinin kurulması için değil belirli işlemler için arar. Örneğin konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır (md. 348). Bu yüzden sözlü anlaşma yaptıysan bile kirayı sona erdirmek için yazılı bildirim yapmalısın.
Süre konuşulmadıysa kira süresi ne olur?
Kararlaştırılan sürenin geçmesiyle kendiliğinden sona eren sözleşme belirli süreli, diğerleri belirsiz süreli sayılır (md. 300). Sürenin açık ya da örtülü biçimde belirlenmiş olması da yeterlidir (md. 327). Konut ve çatılı işyeri kiralarında belirli süre bitince ne olacağı md. 347'de ayrıca düzenlenmiştir.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Süre hiç konuşulmadı | Belirsiz süreli kira (md. 300) |
| Süre sözlü olarak "1 yıl" diye konuşuldu | Belirli süreli kira (md. 300, 327) |
| Konutta belirli süre bitti, kiracı bitimden en az 15 gün önce bildirimde bulunmadı | Sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzatılmış sayılır; ev sahibi süre bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez (md. 347) |
Sözlü kirayı nasıl sona erdirirsin?
Belirsiz süreli kirada kiracı her zaman fesih bildiriminde bulunabilir; ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçmeden sözleşmeyi bu yolla sona erdiremez (md. 347/2). Bildirimin yazılı olması şarttır (md. 348).
- Kiracı için süre: Yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için, âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uymak gerekir (md. 329). Kira başlangıç tarihi dönemlerin hesabında esas alınır (md. 328).
- Süreye uyulmazsa: Bildirim, bir sonraki fesih dönemi için geçerli olur (md. 328).
- Aile konutu: Aile konutu olarak kiralanmış evde kiracı, eşinin açık rızası olmadan kirayı feshedemez (md. 349).
Belirli süreli kira için kuralları erken çıkış ve fesih bildirimi ve on yıllık kiracı rehberlerinde bulabilirsin.
Sözlü kirada kira artışı ve depozito nasıl işler?
Yazılı sözleşme olmasa da kira artışı, bir önceki kira yılının TÜFE'deki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (md. 344). Yeni kira dönemi için kira bedelini belirleme davası da açılabilir (md. 345). Hesaplama için kira artış oranı rehberine bak.
Depozito (güvence) kararlaştırılmışsa üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilen güvence bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır ve ancak iki tarafın rızasıyla ya da kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararıyla geri verilir (md. 342). Geri alma için kira depozitosu rehberine bak.
Yazılı sözleşme olmadan neyi kanıtlarsın, ne yapmalısın?
Yazılı sözleşme olmayınca kira ilişkisini ve bedelini kanıtlamak güçleşir; bu yüzden anlaşmayı en azından yazıya dök ve ödemeleri bankadan yap. Bunlar kanun şartı değil, uyuşmazlık çıkarsa elini güçlendiren adımlardır:
- Kira bedelini, başlangıç tarihini, süreyi ve depozito tutarını yazılı bir mesaj ya da kısa bir belgeyle teyit et.
- Kira ödemelerini banka havalesiyle yap ve açıklamaya "ay/yıl kira bedeli" yaz; ayrıntılar için kira ödemesi rehberine bak.
- Sözleşmeyi yazılı düzenlersen damga vergisi doğabilir; ayrıntı için kira sözleşmesi damga vergisi rehberine bak.