BütçoKiralık evde kombi bozulursa tamiri kim öder?
Kombi eskime, parça ömrü ya da tesisat sorunu yüzünden bozulduysa tamir veya değişim masrafını ev sahibi öder. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren, evi kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kışın ısınmayan bir ev bu kullanıma elverişli sayılmaz.
Kiracı ise yalnızca iki durumda öder: masraf, evin olağan kullanımı için gereken küçük temizlik ve bakım gideriyse ya da arıza kiracının kendi kusurundan doğduysa (örneğin su basıncını hiç kontrol etmeyip kombiyi susuz çalıştırmak ya da cihaza darbe vermek). Kanun, küçük bakım giderlerinin sınırını belirlerken yerel âdetin de dikkate alınacağını söyler; bu yüzden aşağıdaki ayrım bir genel çerçevedir.
Hangi masrafı kiracı, hangisini ev sahibi öder?
Kabaca kural şudur: kullanımdan doğan küçük ve düzenli bakım kiracıya, eskimeden ya da binanın yapısından doğan onarım ev sahibine aittir. Sık karşılaşılan durumlar:
| Durum | Genellikle kim öder? |
|---|---|
| Kombinin yıllık bakımı ve temizliği | Kiracı (olağan bakım) |
| Eskiyen kombi kartı, pompa, fan gibi parça arızası | Ev sahibi |
| Tamir edilemeyen kombinin yenisiyle değişmesi | Ev sahibi |
| Ampul, musluk contası, sifon tıkanıklığı gibi küçük işler | Kiracı |
| Duvar içinden su kaçağı, çatı akması, yapıdan gelen rutubet | Ev sahibi |
| Ev sahibine ait beyaz eşyanın eskimeden bozulması | Ev sahibi |
| Kiracının düşürüp kırdığı ya da hatalı kullanımla bozduğu eşya | Kiracı |
Tabloda "genellikle" demek bilinçli bir tercih: aynı arızanın kusurdan mı eskimeden mi kaynaklandığı tartışmalıysa servisin yazdığı arıza raporu belirleyici olur. Servis çağırdığında raporu ve faturayı mutlaka iste.
Arızayı ev sahibine nasıl bildirmelisin?
Gidermesi ev sahibine düşen bir arızayı ona gecikmeden bildirmek kiracının kanuni borcudur. Bildirmez ve arıza büyürse, örneğin küçük bir sızıntı haftalar içinde alt kattaki komşunun tavanına zarar verirse, bu ek zarardan kiracı sorumlu tutulabilir. Komşunun hasarını kimin ödediğini üst kattan su sızması rehberinde anlattık.
- Arızanın fotoğrafını ya da videosunu çek, tarihi not et.
- Ev sahibine ya da emlak yöneticisine yazılı yaz (mesaj, e-posta). Telefonla konuştuysan aynı gün yazıyla teyit et.
- Ne zamana kadar yapılmasını beklediğini belirt. Kışın kombi arızası gibi acil durumlarda birkaç gün makul süredir.
- Servis geldiyse arıza raporunu ve fiyat teklifini ev sahibine ilet.
Yazılı iz, ileride masrafı kiradan düşmek ya da depozito tartışması yaşamak gerekirse elindeki tek sağlam kanıttır.
Ev sahibi tamir ettirmezse ne yapabilirsin?
Ev sahibi bildirdiğin arızayı uygun bir sürede gidermezse kanun sana birkaç seçenek tanır: arızayı ev sahibinin hesabına giderip masrafı kiradan düşmek, arıza devam ettiği süre için kirada orantılı indirim istemek, uğradığın zararın karşılanmasını istemek ve arıza evin kullanımını önemli ölçüde engelliyorsa sözleşmeyi feshetmek.
Örnek hesap (rakamlar örnektir): Aylık kiran 20.000 ₺. Aralık başında kombinin kartı bozuldu, ev sahibine yazılı bildirdin, bir hafta geçti ve dönüş olmadı. Yetkili servise 6.000 ₺'ye tamir ettirdin.
Ödenecek kira = 20.000 − 6.000 = 14.000 ₺
Kirayı 14.000 ₺ olarak öderken açıklamaya "Kombi tamiri, fatura ekte" yaz ve faturayı ev sahibine gönder. Bu yolu kullanmadan önce ev sahibine giderilmesi için açıkça süre verdiğinden ve faturanın senin adına, arıza raporuyla birlikte düzenlendiğinden emin ol. Gerekçesiz eksik ödeme, ev sahibine kira ödenmedi diyerek ihtar çekme fırsatı verir. En güvenlisi tamirden önce ev sahibinden yazılı onay almaktır.
Sözleşmede "tüm tamirler kiracıya ait" yazıyorsa geçerli mi?
Konut kiralarında bu tür bir madde, ev sahibinin evi kullanıma elverişli tutma borcunu ortadan kaldıramaz. Kanun bu borcun konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemeyeceğini açıkça söyler. Yani kombinin eskimeden bozulması gibi büyük onarımları sözleşmeyle kiracıya yüklemek sonuç doğurmaz.
Buna karşılık kombinin yıllık bakımı gibi küçük bakım giderlerinin kiracıda olduğunu yazan bir madde, zaten kanundaki kurala uygundur. İmzalamadan önce sözleşmede masraflarla ilgili maddeleri oku; belirsiz bir ifade varsa ev sahibiyle yazılı olarak netleştir.
Taşınırken boya, yıpranma ve tadilat masrafını kim öder?
Kiracı evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür, ama sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan yıpranmadan sorumlu değildir. Yıllar içinde solan boya, hafif çizilen parke ya da eskiyen bir musluk için ev sahibi depozitodan kesinti yapamaz; kiracının kusuruyla oluşan hasar ise kesilebilir. Ayrıntılar için kira depozitosu nasıl geri alınır rehberine bak.
Kendi isteğinle tadilat yapacaksan (mutfak dolabını değiştirmek, duvar yıkmak gibi) ev sahibinin yazılı izni gerekir. İzinle yapılan iyileştirmenin evin değerine kattığı artış için, aksine yazılı bir anlaşma yoksa sonradan bedel isteyemezsin. Bu yüzden büyük bir masrafa girmeden önce kimin ödeyeceğini yazıya geçir.
Anlaşamazsan nereye başvurursun?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Tamir masrafı, kira indirimi ya da depozito iadesi gibi konularda adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurursun; anlaşma çıkmazsa dava yolu açılır. Arabuluculuk yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Çoğu tartışma bu noktaya gelmeden çözülür: yazılı bildirim, servis raporu ve fatura olduğunda ev sahibinin itiraz edecek pek bir dayanağı kalmaz. Aidat içindeki ortak alan giderleriyle karışan masraflar için site aidatını kim öder rehberine de bakabilirsin.