Ev tadilatı ne kadar tutar? Banyo ve mutfak yenileme bütçesi, usta ile anlaşma ve gizli masraflar

Ev tadilatı ne kadar tutar?

Ev tadilatının maliyeti tek bir rakamla söylenemez; ama her tadilat aynı dört kalemden oluşur: malzeme + işçilik + söküm ve moloz + beklenmedik işler payı. Malzemenin kalitesi ve evin yaşı toplamı en çok değiştiren iki etkendir.

tadilat bütçesi = (malzeme + işçilik + söküm ve moloz) × (1 + beklenmedik pay)

Beklenmedik pay için yaygın bir yaklaşım toplamın %10 ile %20'sini ayırmaktır. Eski binalarda duvar açıldığında çürümüş tesisat ya da nemli duvar çıkma olasılığı yüksek olduğu için bu payı üst sınıra yakın tutmak daha gerçekçidir. Bu oran bir kural değil, deneyime dayalı bir güvenlik payıdır.

Banyo yenileme bütçesi: örnek hesap

Bir banyoyu baştan yenilemenin bütçesini çıkarırken her kalemi ayrı yazmak, hangi kalemden tasarruf edebileceğini gösterir. Aşağıdaki tablo hesabın mantığını göstermek için seçilmiş örnek rakamlardır; gerçek fiyat şehre, banyonun büyüklüğüne ve seçtiğin malzemeye göre çok değişir.

Tabloda en büyük kalemlerin seramik, vitrifiye ve işçilik olduğu görülüyor. Tasarruf ararken tesisat ve su yalıtımı gibi duvarın içinde kalan işlerden değil, görünen malzemeden kısmak daha akıllıcadır: ucuz bir armatürü sonra kolayca değiştirirsin, sızdıran bir tesisatı ise seramiği yeniden kırmadan düzeltemezsin.

Tadilat bütçesi adım adım nasıl hazırlanır?

Tadilat bütçesi, ne yaptıracağını yazılı bir iş listesine dökmekle başlar; liste olmadan alınan teklifler birbiriyle karşılaştırılamaz.

1. İş listesini yaz: Hangi oda, hangi iş, hangi malzeme. "Banyo yenilenecek" değil, "seramik sökülecek, tesisat yenilenecek, duşakabin takılacak" gibi.
2. Önce görünmeyen işler: Elektrik, su tesisatı ve yalıtım gibi işler boya ve seramikten önce gelir. Sırayı ters yaparsan yeni yapılanı bozup yeniden yaparsın.
3. En az üç yazılı teklif al: Aynı iş listesini üç ustaya ya da firmaya ver; teklifte malzemenin dahil olup olmadığı ve molozun kimde olduğu açıkça yazsın.
4. Malzemeyi kimin alacağına karar ver: Malzemeyi kendin alırsan fiyatı kontrol edersin ama eksik ve fire riskini de üstlenirsin; seramikte fire payı için birkaç metrekare fazla almak yaygındır.
5. Beklenmedik pay ekle: Toplamın %10 ile %20'si arasında bir tutarı ayrı tut ve yalnızca gerçekten beklenmedik bir iş çıkarsa kullan.
6. Ödeme takvimini çıkar: Peşinat, ara ödemeler ve son ödemenin hangi tarihe denk geldiğini önceden yaz; böylece hangi ay ne kadar nakit gerektiğini bilirsin.

Teklifte görünmeyen gizli masraflar nelerdir?

Tadilatta bütçeyi en çok aşan kalemler, teklifte yer almayan ama işin yapılabilmesi için zorunlu olan masraflardır. Teklifi imzalamadan önce aşağıdakilerin kimde olduğunu sor:

• Moloz ve nakliye: Kırılan seramik, sökülen dolap ve torbalanmış molozun binadan çıkarılıp atılması ayrı bir iştir. Molozun nereye ve nasıl atılacağı belediyenin kurallarına bağlıdır.
• Ortak alanların korunması ve temizliği: Merdiven ve asansörün korunması, iş bitince ortak alanın temizlenmesi apartmanda çoğu zaman senden beklenir.
• Açılınca çıkan işler: Duvarın arkasındaki çürük boru, nemli sıva ya da eski elektrik kablosu. Beklenmedik pay tam olarak bunun içindir.
• Eşyaların korunması ve taşınması: Eşyaları bir odaya toplamak, örtmek ya da kısa süreli bir depoya koymak.
• Evde kalamadığın günler: Banyo ve mutfak aynı anda yapılıyorsa birkaç gün başka yerde kalmanın ya da dışarıda yemenin maliyeti.
• Son dokunuşlar: Süpürgelik, silikon, priz kapağı, perde rayı ve ışık gibi küçük ama toplamda büyüyen kalemler.

Usta ile nasıl anlaşmalı? Götürü bedel ve yaklaşık bedel farkı

Bedeli götürü (sabit) olarak yazılı anlaşmak, tadilat ortasında fiyatın büyümesine karşı en güçlü korumadır. Türk Borçlar Kanunu'na göre bedel götürü olarak belirlenmişse usta işi o bedelle yapmakla yükümlüdür ve iş öngörülenden fazla emek ya da masraf gerektirse bile bedelin artırılmasını isteyemez (TBK md. 480). Kanun, işin yapılmasını engelleyen ya da aşırı güçleştiren ve önceden öngörülemeyen olağanüstü durumlar için ayrık bir hüküm de içerir; ama sıradan maliyet artışları bu kapsama girmez.

Bedel hiç belirlenmemişse ya da "aşağı yukarı şu kadar" diye yaklaşık olarak söylenmişse, bedel işin yapıldığı yer ve zamandaki değerine ve ustanın giderine bakılarak belirlenir (TBK md. 481). Yaklaşık bedel senin bir fiilin olmadan aşırı ölçüde aşılırsa, kendi arazin üzerindeki yapılarda bedelin hakkaniyete uygun olarak indirilmesini isteyebilirsin; iş henüz bitmemişse ustayı işten el çektirip yapılan kısmın hakkaniyete uygun bedelini ödeyerek sözleşmeden dönebilirsin (TBK md. 482). Bu hakları kullanmak için önce yaklaşık bedelin ne olduğunu ispat edebilmen gerekir; bu yüzden sözlü pazarlık yerine yazılı teklif iste.

Yazılı anlaşmada en az şunlar bulunsun:

• Yapılacak işlerin listesi ve malzemenin markası ya da sınıfı,
• Bedelin götürü mü yaklaşık mı olduğu ve malzemenin dahil olup olmadığı,
• Başlangıç ve bitiş tarihi,
• Ödeme planı: büyük bir peşinat yerine işin ilerleyişine bağlı ara ödemeler ve iş bitip kontrol edildikten sonra yapılacak son ödeme,
• Ek iş çıkarsa fiyatının önceden yazılı onayına bağlı olduğu.

Tanımadığın birine işten önce büyük bir avans göndermek, iş hiç başlamazsa parayı geri almanı zorlaştırır. İlanla bulunan ustalarda kapora isteyip ortadan kaybolma örüntüsünü kapora dolandırıcılığı rehberinde anlattık.

İş kötü çıkarsa ne yapabilirsin?

Teslim aldığın işi, işlerin olağan akışına göre imkân bulur bulmaz gözden geçirmeli ve bir ayıp varsa uygun bir süre içinde ustaya bildirmelisin; gözden geçirmez ya da bildirmezsen işi kabul etmiş sayılabilirsin (TBK md. 474). Bildirimi yazılı yapmak (mesaj, e-posta) ve kusuru fotoğraflamak sonradan ispatı kolaylaştırır.

Ayıptan usta sorumluysa kanun sana üç seçenek tanır (TBK md. 475):

• Ücretsiz onarım: Aşırı bir masraf gerektirmiyorsa bütün giderleri ustaya ait olmak üzere işin düzeltilmesini istemek,
• Bedel indirimi: İşi kabul edip ayıp oranında bedelden indirim istemek,
• Sözleşmeden dönme: İş kullanılamayacak ya da hakkaniyet gereği kabul edilemeyecek kadar ayıplıysa. Senin taşınmazına yapılan ve ancak aşırı zararla sökülebilecek işlerde bu seçenek kullanılamaz; onarım ya da indirim istersin.

Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkın da saklıdır. İşi bir firmadan tüketici olarak aldıysan ayıplı hizmette Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'daki haklar da geçerlidir; parasal sınırın altındaki uyuşmazlıklarda tüketici hakem heyetine başvurabilirsin.

Apartmanda ve kiralık evde tadilat: kimden izin gerekir?

Kendi dairende boya, seramik, dolap ve tesisat yenilemesi gibi taşıyıcı sistemi etkilemeyen işler yapı ruhsatı gerektirmez; ama ana yapıya ve ortak yerlere dokunan işler başkalarının iznine bağlıdır.

• Yapı ruhsatı: İmar Kanunu'na göre iç ve dış sıva, boya, badana, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamiri gibi taşıyıcı unsuru etkilemeyen tadilat ve tamiratlar ruhsata tabi değildir (3194 sayılı Kanun md. 21). Duvar yıkmak ya da kolon ve kirişe dokunmak bu kapsamda değildir; taşıyıcı duvar olup olmadığını bilmeden duvar kaldırma.
• Ortak yerler: Bir kat maliki, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça binanın ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesis değişikliği yaptıramaz; dış cepheyi farklı renge boyamak da buna dahildir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19). Ortak masrafla yapılan dış cephe işlerinde karar yeter sayısı için mantolama rehberine bakabilirsin.
• Kiracıysan: Kiracı kiralananda yenilik ve değişikliği ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yapabilir. Ev sahibi rıza gösterdiyse, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski hâline getirilmesini isteyemez; aksine yazılı bir anlaşma yoksa kiracı da yaptığı değişikliğin evde yarattığı değer artışının karşılığını isteyemez (TBK md. 321). Yani kiralık evde kendi cebinden tadilat yapacaksan masrafın kime ait olacağını önceden yazılı anlaş. Bozulan bir cihazın onarım masrafının kimde olduğu ise ayrı bir konudur (kombi bozuldu, kim öder).

Gürültülü işlerin hangi saatlerde yapılabileceği çoğunlukla binanın yönetim planında yazar; işe başlamadan önce yöneticiye ve komşulara haber vermek sonradan çıkacak tartışmayı önler.

Tadilatın parasını nasıl ayarlamalı?

Tadilatı en ucuza getirmenin yolu, parasını önceden biriktirip faiz ödememektir; kartla ya da krediyle yapılan tadilat, faiziyle birlikte teklifteki tutardan pahalıya gelir.

• Tarihli birikim hedefi koy: Bütçeyi ve tadilat tarihini belirleyip ayda ne kadar ayırman gerektiğini hesapla (birikim hedefi hesaplama).
• Acil durum fonunu harcama: Tadilat planlanmış bir harcamadır; acil durum fonunu bu işe kullanırsan gerçek bir acil durumda elin boş kalır (acil durum fonu).
• Taksitin toplamına bak: Malzemeyi kartla taksitli alıyorsan, taksitlerin hangi ekstrelere yazılacağını ve toplam tutarı önceden gör (taksitli alışveriş ve ekstre).
• Aşamalara böl: Bütçe yetmiyorsa önce tesisat ve yalıtım gibi ertelenemeyecek işleri, sonra görünen işleri yaptır.