BütçoKiralık evde küf olursa kim sorumlu?
Küfün sorumlusunu, nemin nereden geldiği belirler: yapıdan geliyorsa ev sahibi, kullanım biçiminden doğuyorsa kiracı sorumludur. Türk Borçlar Kanunu'na göre kiraya veren, evi kararlaştırılan kullanıma elverişli durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür; konut kiralarında bu kural kiracı aleyhine değiştirilemez (md. 301). Sürekli rutubetlenen ve duvarları küf tutan bir ev bu kullanıma elverişli sayılmaz.
Öte yandan kiracı da evi özenle kullanmakla (md. 316) ve olağan kullanım için gereken temizlik ve bakım giderlerini karşılamakla (md. 317) yükümlüdür. Evi aylarca hiç havalandırmamak, ıslak çamaşırı sürekli kapalı odada kurutmak ya da banyonun aspiratörünü hiç çalıştırmamak yüzünden oluşan küf, kiracının sorumluluğuna girer.
Sözleşmede "rutubet ve küften kiracı sorumludur" gibi genel bir madde olsa bile, yapıdan gelen nemi giderme borcu ev sahibinde kalır. Kiralık evdeki diğer arızaların kime düştüğünü kombi bozuldu, kim öder rehberinde anlattık.
Küfün kaynağı nasıl anlaşılır?
Küfün yeri, mevsimi ve şekli çoğu zaman kaynağını ele verir. Aşağıdaki tablo kesin bir teşhis değil, ilk değerlendirme için bir rehberdir; şüphede bir ustanın ya da bilirkişinin bakması gerekir.
| Belirti | Olası kaynak | Genellikle kim sorumlu? |
|---|---|---|
| Yağmurdan sonra tavanda ya da dış duvarda büyüyen leke | Çatı, cephe ya da pencere kenarından su alma | Ev sahibi |
| Duvarın alt kısmında kabaran sıva, beyaz tuzlanma | Zeminden yükselen nem, bodrum ya da zemin kat yalıtımı | Ev sahibi |
| Belirli bir noktada sürekli ıslaklık | Duvar içindeki tesisatta kaçak | Ev sahibi (kaçak komşudan geliyorsa o daire) |
| Kışın dış duvar köşelerinde, pencere çevresinde ve dolap arkasında siyah noktalar | Yoğuşma: soğuk duvar ve yüksek iç nem | Yalıtım eksikse ev sahibi, havalandırma yetersizse kiracı; çoğu zaman ikisi birlikte |
| Banyo tavanında ve derz aralarında küf | Duş buharının dışarı atılmaması | Çoğunlukla kiracı (aspiratör yoksa ya da bozuksa ev sahibi) |
Basit bir ev testi olarak duvara 30 × 30 cm'lik bir alüminyum folyoyu kenarlarından bantla yapıştırıp bir iki gün bekleyebilirsin: folyonun duvara bakan yüzü ıslaksa nem duvarın içinden geliyordur; odaya bakan yüzü ıslaksa sorun büyük olasılıkla odadaki nemin soğuk yüzeyde yoğuşmasıdır. Ucuz bir nem ölçer (higrometre) de işe yarar: odadaki bağıl nem sürekli yüzde 60'ın üzerindeyse küf riski belirgin biçimde artar.
Su üst kattan sızıyorsa hasarın kime ait olduğunu üst kattan su sızdı rehberinde ayrıca anlattık.
Küfü ev sahibine nasıl bildirmelisin?
Gidermesi ev sahibine düşen bir ayıbı ona hemen bildirmek kiracının kanuni borcudur; bildirmezsen bu yüzden büyüyen zarardan sen sorumlu tutulabilirsin (Türk Borçlar Kanunu md. 318). Bildirim ayrıca kira indirimi hakkının başlangıç tarihini de belirler, bu yüzden yazılı ve tarihli olmalıdır.
- Belgele: Küflü alanları, ıslak duvarı ve zarar gören eşyayı tarih görünecek şekilde fotoğrafla; birkaç hafta arayla tekrar çekip yayıldığını göster.
- Yazılı bildir: Ev sahibine mesaj ya da e-postayla durumu anlat, fotoğrafları ekle ve ne zamana kadar bakılmasını beklediğini yaz. Cevap gelmezse ya da konu büyürse noter ihtarnamesi en güçlü kanıttır.
- Erişim ver: Ev sahibinin ya da ustasının evi görmesine ve onarıma izin ver; ayıbın giderilmesine katlanmak da kiracının borcudur.
- Kendi payını yap: Bu süreçte evi düzenli havalandır ve yüzeydeki küfü temizle; aksi hâlde ev sahibi küfün senin kullanımından kaynaklandığını savunabilir.
Ev sahibi küfü gidermezse kira indirimi isteyebilir misin?
Evet; ev sahibi bildirilen ayıbı uygun sürede gidermezse kiracı kira indirimi, onarım bedelinin kiradan düşülmesi, zararın ödenmesi ve ağır durumda sözleşmenin feshi yollarına başvurabilir (Türk Borçlar Kanunu md. 305-308). Haklarını şöyle özetleyebiliriz:
- Gidermesini isteme: Ev sahibinden ayıbı uygun bir sürede gidermesini istersin. Bu sürede giderilmezse onarımı ev sahibi hesabına yaptırıp bedelini kira bedelinden indirebilirsin (md. 306).
- Kira indirimi: Ayıp evin kullanımını azaltıyorsa, ev sahibinin ayıbı öğrendiği andan giderildiği ana kadar kira bedelinde indirim isteyebilirsin (md. 307).
- Zararın ödenmesi: Küf yüzünden kullanılamaz hâle gelen eşyanın, örneğin bir yatağın ya da kıyafetlerin zararını isteyebilirsin (md. 308).
- Fesih: Küf evi oturulamaz hâle getiriyor ya da kullanımı önemli ölçüde engelliyorsa ve verilen sürede giderilmezse sözleşmeyi feshedebilirsin (md. 306).
Örnek hesap (rakamlar örnektir; indirim oranı kanunda yazmaz): Aylık kiran 20.000 ₺. Evin yaklaşık beşte birini oluşturan yatak odası, bildirimden sonra 3 ay boyunca küf yüzünden kullanılamadı.
indirim = 20.000 × 0,20 × 3 = 12.000 ₺
Bu rakam bir pazarlık başlangıcıdır; anlaşma olmazsa oranı mahkeme belirler. Kirayı kendi kararınla kesmek ise risklidir: ödenmeyen kira için ev sahibi temerrüt ihtarı gönderip tahliye isteyebilir. Kirayı eksik ödemeden önce kira ödenmezse ne olur rehberini oku; onarım bedelini kiradan düşeceksen faturayı ve önceden yaptığın yazılı bildirimi mutlaka sakla.
Taşınırken küf yüzünden depozitodan kesinti yapılabilir mi?
Yapıdan kaynaklanan küf için depozitodan kesinti yapılamaz; kiracının kullanımından doğan küf ve lekelerin temizlik ya da boya bedeli ise kesilebilir. Kiracı evi teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür ama sözleşmeye uygun kullanımdan doğan olağan yıpranmadan sorumlu değildir (Türk Borçlar Kanunu md. 334).
Tartışmanın kaderini çoğu zaman kanıt belirler. Taşınırken evin bütün duvarlarını, özellikle köşeleri ve pencere çevrelerini fotoğrafla; giriş günündeki fotoğraflarla karşılaştırılabilsin. Daha önce yaptığın yazılı bildirimler, küfün senin döneminde değil yapıdan kaynaklandığını gösteren en güçlü belgedir. Depozito iadesinin adımlarını kira depozitosu nasıl geri alınır rehberinde anlattık.
Küfü önlemenin maliyeti ne kadar?
Yoğuşma kaynaklı küfün büyük kısmı düzenli havalandırma ve dengeli ısıtmayla, yani neredeyse bedavaya önlenebilir; yapısal nem ise ancak onarımla çözülür. Aşağıdaki maliyetler 2026 için örnektir:
| Önlem | Örnek maliyet | Kim yapar? |
|---|---|---|
| Günde 2-3 kez 5-10 dakika pencereleri tam açarak havalandırma | Ücretsiz (kısa sürede ısı kaybı az olur) | Kiracı |
| Duş sonrası aspiratörü çalıştırmak, banyoyu silmek | Ücretsiz | Kiracı |
| Nem ölçer (higrometre) | Birkaç yüz lira | Kiracı |
| Nem alma cihazı (250 W, günde 8 saat) | Ayda 60 kWh; kWh'i 3,2 ₺'den yaklaşık 192 ₺ elektrik | Kiracı |
| Yüzey küfünü temizlemek ve küf önleyici boya | Malzeme ve işçiliğe göre değişir | Kaynağına göre |
| Çatı, cephe ya da tesisat onarımı, ısı yalıtımı | Binlerce liradan yüz binlerce liraya | Ev sahibi (ortak alansa kat malikleri) |
aylık elektrik = güç (kW) × günlük saat × 30 × kWh fiyatı
Tablodaki cihaz için 0,25 × 8 × 30 = 60 kWh, 60 × 3,2 = 192 ₺ eder; kendi faturandaki kWh fiyatını kullan. Kışın kombiyi tamamen kapatıp evi hiç ısıtmamak duvarları soğutup yoğuşmayı artırır; tasarruf ederken dengeli ısıtmanın yollarını kombi bakımı ve doğalgaz tasarrufu rehberinde bulabilirsin.
Ev sahibiyle anlaşamazsan nereye başvurursun?
Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Kira indirimi, onarım bedeli ya da depozito iadesi için adliyedeki arabuluculuk bürosuna başvurursun; anlaşma çıkmazsa dava yolu açılır. Arabuluculuk yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.
Küf onarımla birlikte kaybolacağı için, dava ihtimali varsa onarımdan önce durumu tespit ettirmek işine yarar. Sulh hukuk mahkemesinden bilirkişi eşliğinde delil tespiti istenebilir. Küf yüzünden sağlık sorunu yaşıyorsan doktor raporlarını da sakla; hem zarar talebinde hem de fesih gerekçesinde önemli bir belgedir.