BütçoÜst kattan su sızarsa hasarı kim öder?
Hasarı, suyun nereden geldiğine göre o tesisatın sahibi öder. Su üst daireye ait bir borudan, banyodaki gider ya da çamaşır makinesi hortumundan geliyorsa sorumlu kural olarak o bağımsız bölümün malikidir. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 19'a göre her kat maliki, ana gayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere kusuruyla verdiği zarardan diğer kat maliklerine karşı sorumludur.
Türk Borçlar Kanunu md. 69 ayrıca bir yapının malikini, yapının bozuk yapılmasından ya da bakımındaki eksikliklerden doğan zararı gidermekle yükümlü tutar. Yıllardır yenilenmeyen ve sonunda patlayan bir boru, bu yüzden "benim kusurum yok" savunmasıyla geçiştirilemez.
Kaçak ortak tesisattan geliyorsa kim öder?
Su ana kolon, çatı, ortak pis su hattı ya da dış cephe gibi ortak yer ve tesislerden geliyorsa onarım masrafı ortak giderdir ve kat malikleri arasında paylaşılır. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 20, ortak yerlerin bakım ve onarım giderlerine kat maliklerinin (aksine bir anlaşma yoksa) arsa payları oranında katılacağını söyler. Bu durumda önce apartman yöneticisine yazılı bildirim yaparsın; onarımı yönetim yaptırır.
| Suyun geldiği yer | Kural olarak kim öder? |
|---|---|
| Üst dairenin iç tesisatı, gideri, rezervuarı, makine hortumu | Üst dairenin maliki (kiracının kusuru varsa kiracıya rücu edebilir) |
| Ana kolon, ortak pis su ya da temiz su hattı | Kat malikleri, arsa payı oranında ortak gider olarak |
| Çatı akması, dış cephe, ortak teras | Kat malikleri, ortak gider olarak |
| Kendi dairendeki tesisat | Senin dairenin maliki |
Kaçağın tam yeri çoğu zaman ancak bir tesisatçının kırmadan yaptığı kamerali ya da termal ölçümle anlaşılır. Kimin borusu olduğu belli olmadan duvar kırmak, sonradan masrafın kime ait olduğu konusunda tartışma çıkarır.
Üst kat komşu kapıyı açmazsa ne yapabilirsin?
Üst kat komşu, kaçağın onarımı için dairesine girilmesine izin vermek zorundadır. Kat Mülkiyeti Kanunu md. 23'e göre bir bağımsız bölümdeki ya da tesisindeki bozukluğun onarımı için başka bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa, o bölümün maliki ya da orada oturan kiracı giriş izni vermeye mecburdur. Bu giriş yüzünden onun uğradığı zararı, lehine izin verilen bölümün maliki öder.
Komşu ulaşılamıyorsa ya da izin vermiyorsa önce yöneticiye haber ver ve suyu dairenin ya da binanın ana vanasından kestir. Su akmaya devam ediyorsa bu acil bir durumdur; bekledikçe hasar büyür ve kimin neyi ödeyeceği tartışması da büyür.
Kiracıysan ya da üst katta kiracı oturuyorsa kim öder?
Sızıntı yüzünden alt kattaki dairenin tavanı, boyası ve eşyası zarar gördüyse tazminatı kural olarak kaçağın kaynağı olan dairenin malikinden istersin. Kaçak üst kattaki kiracının kusurundan doğduysa (örneğin musluğu açık unuttuysa) malik ödedikten sonra kiracısına rücu edebilir; Türk Borçlar Kanunu md. 316 kiracıyı kiralananı özenle kullanmakla yükümlü tutar.
Alt katta kiracıysan, dairenin kendisindeki hasarı (tavan, sıva, boya) ev sahibine bildirmen gerekir; kiralananın onarımı onun yükümlülüğüdür. Kendi eşyandaki zararı ise kaçağın kaynağı olan daireden istersin. Kiralık evde arızaların kime ait olduğunu kombi ve tamir masrafı rehberinde ayrıntılı anlattık.
Su hasarını nasıl belgelemelisin?
Hasarı ilk gün, onarım başlamadan belgele; sonradan kanıtlamak çok daha zordur. Şu adımları sırayla izle:
- Fotoğraf ve video çek: Tavandaki lekeyi, damlayan suyu, kabaran sıvayı ve zarar gören eşyayı tarih görünecek şekilde kaydet.
- Yöneticiye ve üst kata yazılı bildir: Mesaj ya da e-posta yeterli bir başlangıçtır; ne zaman haber verdiğin kayda geçer.
- Tutanak tut: Yönetici ve bir komşunun da imzaladığı kısa bir tutanakla hasarı ve suyun geldiği yeri yaz.
- Usta raporu ve fiyat teklifi al: Kaçağın yerini ve onarım bedelini gösteren yazılı bir teklif, tazminat talebinin dayanağı olur. Mümkünse iki ayrı teklif al.
- Gerekirse delil tespiti iste: Taraflar anlaşamıyorsa sulh hukuk mahkemesinden bilirkişiyle delil tespiti istenebilir; bu, hasar onarılıp kaybolmadan önce durumu resmî olarak kayda geçirir.
Konut sigortası ve DASK su hasarını öder mi?
DASK su hasarını ödemez; zorunlu deprem sigortası yalnızca deprem ve depremden kaynaklanan yangın, patlama, yer kayması gibi zararları karşılar. Su sızıntısı için bakman gereken poliçe konut sigortasıdır. Çoğu konut sigortasında "dahili su" ya da "sızıntı" teminatı bulunur; ama kapsam, muafiyet ve tesisat arama masrafının ödenip ödenmediği poliçeden poliçeye değişir.
- Senin poliçen varsa: Sigortacın hasarı öder ve sonra sorumlu daireye rücu edebilir. Böylece komşunla tartışmayı sigorta şirketi yürütür.
- Üst katın poliçesi varsa: Poliçesinde "komşuluk mali sorumluluk" teminatı varsa senin zararın oradan karşılanabilir.
- Kimsenin poliçesi yoksa: Masraf, yukarıdaki kurallara göre sorumlu kişiden istenir.
Deprem sigortasının neyi kapsadığını DASK rehberinde anlattık. Hasarı sigortaya bildirme süresi poliçende yazar; genellikle kısa olduğu için ilk gün haber ver.
Anlaşamazsan arabuluculuk zorunlu mu? Hangi süreler var?
Evet. Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Arabulucuya gitmeden açılan dava usulden reddedilir. Başvuruyu adliyedeki arabuluculuk bürosuna yaparsın; anlaşma olursa arabuluculuk belgesi icra edilebilir hale getirilebilir, olmazsa son tutanakla dava açarsın.
Süreyi de kaçırma: haksız fiilden doğan tazminat isteği, zararı ve sorumluyu öğrendiğin tarihten başlayarak 2 yıl, her hâlde fiilin işlendiği tarihten başlayarak 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar (Türk Borçlar Kanunu md. 72). Bu sürelerden sonra istem karşı tarafın zamanaşımı savunmasıyla reddedilebilir.
Örnek (rakamlar örnektir): Tavan sıvası ve boyası için 9.000 ₺, zarar gören halı için 6.000 ₺ teklif aldıysan üst kat malikinden toplam 15.000 ₺ istersin. Ortak kolon kaynaklıysa bu tutar yönetimden istenir ve arsa payına göre bütün kat maliklerine, kendi payın dahil, dağıtılır.