BütçoKira bedeli dolar ya da euro olarak yazılabilir mi?
Genel kural olarak hayır: Türkiye'de yerleşik kişilerin kendi aralarında yapacakları, konusu yurt içindeki gayrimenkul olan kira sözleşmelerinde (konut ve çatılı iş yeri dahil) kira bedeli ve diğer ödeme yükümlülükleri döviz cinsinden ya da dövize endeksli olarak kararlaştırılamaz. Bu kural, Hazine ve Maliye Bakanlığı'nın 32 sayılı Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında Karara ilişkin tebliğ kapsamında yaptığı açıklamalara dayanır.
"Türkiye'de yerleşik" olmak vatandaşlıkla değil, Türkiye'de kanuni yerleşim yerinin bulunmasıyla ilgilidir. Bakanlığın açıklamasına göre yurt dışında çalışan olsa da kanuni yerleşim yeri Türkiye'de olan Türk vatandaşları yerleşik sayılır; yurt dışında yerleşik kişiler ise bu hükümlere tabi değildir.
Sonuç olarak ev sahibi de kiracı da Türkiye'de yerleşikse, kirayı "1.000 dolar" ya da "kurun karşılığı TL" diye yazmak mümkün değildir. Kira Türk lirası olarak yazılır ve yıllık artış kira artış oranı kuralına göre yapılır.
Altına ya da başka bir şeye endeksleyerek dövizle kira yapılır mı?
Hayır. Bakanlığın açıklamasına göre döviz cinsinden ya da dövize endeksli kararlaştırılması mümkün olmayan sözleşmelerde, fiyatı uluslararası piyasalarda döviz cinsinden belirlenen altın, petrol gibi kıymetli madenlere ve emtiaya endeksleme de dolaylı dövize endeksleme sayılır.
Yani kirayı "ayda 10 gram altının değeri" gibi bağlamak, dövizle kirayı yasaklayan kuralı dolanmış olmaz; aynı kapsamda değerlendirilir.
Hangi durumlarda dövizle kira yapılabilir?
Tebliğ iki ana istisna tanır; her ikisinde de döviz mümkündür ama zorunlu değildir, taraflar anlaşırsa kira Türk lirası olarak da kalabilir.
| Durum | Dövizle kira |
|---|---|
| İki taraf da Türkiye'de yerleşik, kiracı Türk vatandaşı | Yapılamaz |
| Kiracı, Türkiye'de yerleşik ama Türkiye Cumhuriyeti ile vatandaşlık bağı olmayan gerçek kişi | Taraflar anlaşırsa yapılabilir |
| Kiracı, Tebliğ'in 19. fıkrasında sayılan şartları taşıyan şirket (genel olarak, yurt dışında yerleşik kişilerin pay ve kontrol sahibi olduğu şirketler) | Taraflar anlaşırsa yapılabilir |
| Ev sahibi Türkiye'de yerleşik şirket, kiracı yine yerleşik bir aracı şirket; asıl kullanıcı yabancı ortaklı şirket | İlk kiralama sözleşmesi dövizle yapılamaz |
| Turizm işletme belgeli otelin hamam, spa, kuaför, market gibi ticari alanlarının işletilmesi için kiralanması | Yapılabilir |
| Aynı otelin odalarının konaklama için Türkiye'de yerleşik kişilere kiralanması | Yapılamaz |
Kimin istisna kapsamına girdiği, özellikle şirketlerde pay ve kontrol oranlarına bağlıdır; bu yüzden şirket kiracılarda Bakanlığın tebliğini ve sorulu cevaplı açıklamasını okumadan sözleşme yapma.
Depozito dolar ya da altın olarak alınabilir mi?
Bakanlığın açıklamasına göre 13.09.2018'den sonra yapılan gayrimenkul kira sözleşmelerinde depozito bedelinin Türk lirası olarak belirlenmesi zorunludur. Bu tarihten önce akdedilmiş sözleşmelerdeki depozitoların Türk lirasına çevrilmesi ise zorunlu değildir.
Depozitoyu "bedelinin dolar karşılığı" ya da altın olarak yazdırmak isteyen ev sahibi, yukarıdaki istisnalardan birine girmiyorsa kuralın dışına çıkmış olur. Depozitonun nasıl iade edileceği için kira depozitosu rehberine bak.
Kira Türk lirası olarak yazılıysa artış nasıl olur?
Kira bedeli Türk lirası olarak yazıldıysa Türk Borçlar Kanunu md. 344 devreye girer: yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeli, bir önceki kira yılındaki TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; bu kural bir yıldan uzun sözleşmelerde de geçerlidir. Taraflar anlaşmamışsa bedeli hâkim aynı sınırı geçmemek koşuluyla belirler.
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde, her beş yılın sonunda hâkim yeni kira yılının bedelini TÜFE değişimini, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini göz önünde tutarak hakkaniyete uygun belirler. Ev sahibi kirayı gerçek değerinin altında bulursa süreç için kira tespit davası rehberine bak.
Kanun yabancı para cinsinden kirayı da düzenler: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa (1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla) beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz; ancak aşırı ifa güçlüğü hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak hâkim bedeli belirler.
Dövizle kira yazılırsa ne olur?
Bakanlığın açıklamasına göre Tebliğ'e aykırılık halinde 1567 sayılı Kanunun 3. maddesinin birinci fıkrası uyarınca sözleşmenin her bir tarafı için ayrı ayrı idari para cezası uygulanır; tekerrürde ceza iki katı olarak uygulanır. Ceza tutarları yeniden değerleme oranıyla güncellendiği için bugünkü rakamı Hazine ve Maliye Bakanlığı'ndan öğren.
Sözleşmedeki döviz hükmünün hukuki sonuçları (geçersizlik, ödemelerin geri istenmesi gibi) ayrı bir konudur ve olayına göre değişir; bu konuda bir avukata ya da arabulucuya danış.
Ev sahibi kirayı döviz olarak istiyorsa, sözleşmeyi Türk lirası olarak yazdırmayı ve ödemeyi dekontla yapmayı tercih et; elden ödeme sorunları için kirayı bankadan ödeme zorunluluğu rehberine bak. Bakanlık, ihbarların soyut olmaması için fatura, sözleşme örneği gibi somut belgelerin eklenmesini ister.