BütçoKira tespit davası nedir?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini isteyen davadır. Ev sahibi yeni dönem için bir artış istediğinde ve kiracı bunu kabul etmediğinde, ya da sözleşmede artışa ilişkin bir anlaşma yoksa, bedeli hâkim belirler (Türk Borçlar Kanunu md. 344). Kanun, davayı hangi tarafın açabileceğini sınırlamaz; ev sahibi de kiracı da açabilir.
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (Hukuk Muhakemeleri Kanunu md. 4). Hangi adliyede dava açacağını dilekçe vermeden önce adliyeden ya da bir avukattan öğren.
Yenilenen kira döneminde hâkim ne kadar artış verebilir?
Yenilenen kira dönemlerinde hâkim, bir önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez (TBK md. 344/2). Hâkim bu sınırın altında kalmak koşuluyla kiralananın durumunu göz önüne alarak hakkaniyete göre bedeli belirler. Taraflar artış oranı üzerinde anlaşmışsa bile anlaşma, aynı oranı geçmemek koşuluyla geçerlidir.
Örnek hesap (rakamlar örnektir): Aylık kira 10.000 ₺, önceki kira yılının TÜFE oniki aylık ortalama değişimi %30 olsun. Yeni dönemde istenebilecek en yüksek kira 10.000 × 1,30 = 13.000 ₺'dir. Ev sahibi 15.000 ₺ isterse, anlaşmazlık mahkemeye gitse bile hâkim 13.000 ₺'nin üstüne çıkamaz. Güncel oranı kendi dönemin için kira artış oranı hesaplama rehberinden hesapla.
5 yıl geçince kira bedeli nasıl belirlenir?
Beş yıldan uzun süreli ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, taraflar anlaşmış olsun olmasın yeni kira yılının bedelini hâkim belirler (TBK md. 344/3). Bu durumda hâkim TÜFE oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını, kiralananın durumunu ve emsal kira bedellerini birlikte göz önünde tutar ve hakkaniyete uygun bir bedel belirler.
Yani beş yılı dolduran bir kira ilişkisinde bedel, yalnızca TÜFE oranıyla değil, bölgedeki emsal kiralarla da karşılaştırılır. Tahliye tarafını merak ediyorsan 10 yıllık kiracı tahliyesi rehberine bak.
Davayı ne zaman açmalısın? 30 gün kuralı
Kira bedelinin belirlenmesi davası her zaman açılabilir; ancak yeni bedelin yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olması için süreye dikkat etmek gerekir (TBK md. 345).
- Dava, yeni dönem başlamadan en geç 30 gün önce açılırsa ya da kiraya veren bu süre içinde kira bedelinin artırılacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, yeni kira dönemi sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği bedel, yeni dönemin başından itibaren kiracıyı bağlar.
- Sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönem sonuna kadar açılan davada mahkemenin belirlediği bedel de yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
Bu koşullar sağlanmazsa belirlenen bedelin hangi dönemden itibaren geçerli olacağı değişebilir. Süreleri kaçırmamak için yenileme tarihinden önce bir avukattan ya da adliyedeki arabuluculuk bürosundan bilgi al.
Dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Evet. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Kiralanan taşınmazın ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler bunun dışındadır; kira bedelinin belirlenmesi davası ise kira ilişkisinden kaynaklandığı için kapsamdadır.
Arabulucuyla anlaşırsan anlaşma belgesi düzenlenir ve icra edilebilirlik şerhi alınır (md. 18/B/3). Anlaşamazsan arabulucunun düzenlediği son tutanakla dava açarsın. Süreç ve ücret için arabuluculuk ücreti kim öder rehberine bak.
Kira yabancı para ile kararlaştırılmışsa ne olur?
Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, 1567 sayılı Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz (TBK md. 344/4). Beş yıl geçtikten sonra bedel, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak beş yıllık dönem kuralına göre belirlenir. Aşırı ifa güçlüğüne ilişkin md. 138 hükmü saklıdır.
Dava sürerken kirayı nasıl ödemelisin?
Mahkemenin belirlediği bedel yeni dönemin başından itibaren geçerli olabildiği için (TBK md. 345), dava sonunda aradaki farkı ödemen gerekebilir. Ödemelerini banka üzerinden yapıp dekontları saklamak, ne kadar ve ne zaman ödediğini ispatlamanı kolaylaştırır. Kira ödenmezse ev sahibinin izleyebileceği yolları kira ödenmezse ne olur rehberinde anlattık.