BütçoEmlakçı komisyonu ne kadar olabilir?
Emlakçı komisyonu, Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik'e göre satışta satış bedelinin toplam %4'ünü, kiralamada bir aylık kira bedelini aşamaz; iki sınır da KDV hariçtir, yani üzerine KDV eklenir. Yönetmelik bu bedeli "hizmet bedeli" diye adlandırır; günlük dilde komisyon ya da emlakçı payı denir.
| İşlem | Toplam üst sınır | Sözleşmede aksi yoksa kişi başı |
|---|---|---|
| Satış | Satış bedelinin %4'ü + KDV | Alıcı %2 + KDV, satıcı %2 + KDV |
| Kiralama | Bir aylık kira + KDV | Kiracı yarım kira + KDV, ev sahibi yarım kira + KDV |
Bu oranlar tavandır, zorunlu ücret değildir. Emlakçıyla daha düşük bir bedelde anlaşabilirsin; pazarlık özellikle yüksek fiyatlı evlerde ve hızlı satılan bölgelerde sık yapılır. KDV'nin genel oranı bugün %20'dir; emlakçı, aldığı hizmet bedeli için fatura kesmek zorundadır.
Komisyonu kim öder: kiracı mı, ev sahibi mi?
Komisyonu, emlakçıyla yaptığın yazılı sözleşmede aksi yazmıyorsa iki taraf eşit paylaşarak öder: satışta alıcı ve satıcı, kiralamada kiracı ve ev sahibi. Yönetmelik, paylaşımın sözleşmeyle farklı belirlenmesine izin verir; örneğin kiralamada bütün bedelin kiracıya bırakılması mümkündür. Ama hangi paylaşım seçilirse seçilsin iki tarafın ödediği toplam, yukarıdaki üst sınırı geçemez.
Bir başka önemli kural: Emlakçı hem alıcıyla hem satıcıyla (ya da hem kiracıyla hem ev sahibiyle) ayrı ayrı sözleşme yapmış olsa bile bir işlem için yalnızca bir hizmet bedeli alabilir. Yani "ev sahibinden bir kira, kiracıdan da bir kira" almak sınırı aşar. Kiracıysan imzalayacağın sözleşmede kendi payının ne olduğuna bak; ev sahibinin ne ödediğini de sorman yerindedir.
Örnek hesap: satışta ve kiralamada komisyon
Aşağıdaki rakamlar örnektir; KDV %20 kabul edilmiştir.
- 5.000.000 ₺'lik ev satışı: Toplam üst sınır 5.000.000 × %4 = 200.000 ₺, KDV ile 240.000 ₺. Eşit paylaşımda alıcıya düşen en fazla 100.000 + 20.000 KDV = 120.000 ₺, satıcıya düşen de aynı.
- Aylık 25.000 ₺ kiralık daire: Toplam üst sınır 25.000 ₺, KDV ile 30.000 ₺. Eşit paylaşımda kiracı en fazla 12.500 + 2.500 KDV = 15.000 ₺ öder. Sözleşmede bedelin tamamı kiracıya bırakıldıysa kiracı en fazla 30.000 ₺ öder, ev sahibinden ayrıca bedel alınamaz.
Kiralık eve taşınırken komisyonun yanında depozito, ilk ay kirası ve nakliye de aynı anda çıkar; bu yüzden toplamı önceden planla. Bu kalemlerin tamamı için ev taşıma masrafları rehberine, depozitonun sınırı için kira depozitosu rehberine bak.
Emlakçı komisyonu ne zaman ödenir?
Emlakçı hizmet bedeline, satışta taşınmazın tapuda devredilmesiyle, kiralamada kira sözleşmesinin kurulmasıyla hak kazanır. Bu, işlem gerçekleşmeden komisyon istenemeyeceği anlamına gelir: "evi gezdirdim, gösterim ücreti öde" ya da "tapudan önce komisyonu peşin yatır" talebi bu kurala uymaz.
Türk Borçlar Kanunu da simsarın ücrete, aracılığı sonucunda sözleşme kurulduğunda hak kazandığını söyler. Pratikte satışta komisyon çoğunlukla tapu günü, kiralamada sözleşmenin imzalandığı gün ödenir. Ödemeyi elden değil, emlak işletmesinin hesabına banka yoluyla yap ve faturasını iste; ileride bir anlaşmazlıkta en güçlü kanıt budur.
Sözleşme yapmadan emlakçıya komisyon ödenir mi?
Taşınmaz simsarlığı sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu'na göre yazılı yapılmadıkça geçerli olmaz. Yönetmelik de emlakçının alım satım ya da kiralamaya aracılık için yazılı yetkilendirme sözleşmesi yapmasını ve sözleşmeye yetki belgesi numarasını, işletme bilgilerini ve hizmet bedelini yazmasını ister.
Sözleşmesiz bir gösterimden sonra emlakçı komisyon isterse durumu yazılı sözleşme olup olmadığına göre değerlendir; anlaşmazlıkta bir avukata danışmak yerinde olur. Kendini korumanın en kolay yolu, ev gezmeye başlamadan önce sözleşmeyi okuyup imzalamak ve şu üç satırı kontrol etmektir: hizmet bedelinin tutarı ya da oranı, bu bedeli kimin ödeyeceği ve sözleşmenin süresi.
Yetki belgesi nedir, emlakçı nasıl doğrulanır?
Türkiye'de taşınmaz alım satımına ya da kiralamaya aracılık etmek için Ticaret Bakanlığı'nın verdiği yetki belgesi zorunludur. Yönetmelik, emlakçının ilanlarında ve sözleşmelerinde yetki belgesi numarasını, işletme adını ve iletişim bilgilerini yazmasını ister.
- İlanda ve sözleşmede yetki belgesi numarasını ara; yoksa sor.
- Numarayı Ticaret Bakanlığı'nın Taşınmaz Ticareti Bilgi Sistemi (TTBS) üzerinden kontrol et.
- Sözleşmeyi imzalayan kişinin o işletmenin sorumlu danışmanı olduğunu doğrula.
- Kaporayı ya da kirayı, tapuda ya da sözleşmede adı yazan mal sahibinin hesabına gönder; tanımadığın üçüncü kişilerin hesabına para yatırma.
Sahte ilan ve kapora tuzakları için kapora dolandırıcılığı rehberine bak.
Satıştan vazgeçilirse ya da kira sözleşmesi imzalanmazsa ne olur?
Satış tapuda tamamlanmaz ya da kira sözleşmesi kurulmazsa, hizmet bedeline hak kazanma şartı da gerçekleşmez. Ancak emlakçıyla imzaladığın sözleşmede cayma ya da işlemi engelleme hâlinde ödenecek bir bedel (cezai şart) yazıyor olabilir; bu yüzden sözleşmeyi imzalamadan önce "taraflardan biri vazgeçerse" diye başlayan maddeleri özellikle oku ve anlamadığın maddeyi sor.
Kapora, emlakçının hizmet bedelinden ayrı bir şeydir: alıcı ile satıcı arasında, satışın yapılacağına dair verilen bir güvencedir. Kaporanın hangi durumda iade edileceğini yazılı bir belgeye geçirmeden ödeme yapma. Ev alırken komisyonun yanına eklenen tapu harcı ve diğer masraflar için tapu harcı ve ev alma masrafları rehberine bak.