BütçoEv için verilen kapora geri alınır mı?
Çoğu durumda evet, kapora geri istenebilir; ama sonucu kaporanın hangi amaçla verildiği ve yaptığınız sözleşmenin geçerli olup olmadığı belirler. Türk Borçlar Kanunu sözleşme yapılırken verilen parayı kural olarak bağlanma parası sayar: Bu para sözleşmenin yapıldığının kanıtıdır ve aksine sözleşme ya da yerel âdet yoksa satış bedelinden düşülür. Kanunda bağlanma parası için "vazgeçen kaporayı kaybeder" diye bir hüküm yoktur.
Kaporanın vazgeçen alıcıda kalması ya da satıcının iki katını ödemesi ancak para cayma parası olarak kararlaştırılmışsa gündeme gelir. Bunun için de ortada geçerli bir sözleşme olmalıdır. Ev satışında emlakçıda ya da kendi aranızda imzalanan bir kâğıt çoğu zaman bu şartı karşılamaz; aşağıda nedenini anlatıyoruz.
Bağlanma parası ile cayma parası arasındaki fark nedir?
Bağlanma parası sözleşmeyi güçlendirir ve satış bedeline sayılır; cayma parası ise taraflara bedelini ödeyerek vazgeçme hakkı verir. Hangisi olduğunu sözleşmedeki ifade belirler; açıkça cayma parası denmemişse para bağlanma parası sayılır.
| Durum | Bağlanma parası (kural) | Cayma parası (açıkça yazılmışsa) |
|---|---|---|
| Satış gerçekleşirse | Satış bedelinden düşülür | Satış bedelinden düşülür |
| Kaporayı veren alıcı vazgeçerse | Kendiliğinden yanmaz; satıcı ancak gerçek zararını isteyebilir | Alıcı kaporayı kaybeder |
| Kaporayı alan satıcı vazgeçerse | Kaporayı geri verir; alıcı zararını da isteyebilir | Satıcı aldığının iki katını öder |
| Sözleşme şekle aykırı, yani geçersizse | Verilen para geri istenir | Cayma parası hükmü de geçersizdir; yalnızca verilen para geri istenir |
Kaporayı verirken alınan belgeye "kapora", "pey akçesi" ya da "cayma parası" yazılması bu yüzden önemlidir. Belgede hiçbir şey yazmıyorsa ve para banka üzerinden "kapora" açıklamasıyla gönderildiyse, para bağlanma parası sayılır.
Emlakçıda imzalanan satış sözleşmesi geçerli mi?
Hayır, tapu müdürlüğü ya da noter dışında imzalanan ev satış sözleşmesi geçerli değildir. Türk Borçlar Kanunu taşınmaz satışını resmî şekle bağlar: Satış tapuda yapılır; ileride satma sözü (satış vaadi) ise yalnızca noterde düzenleme şeklinde yapılırsa geçerlidir. Emlakçı ofisinde imzalanan "alım satım sözleşmesi", "ön sözleşme" ya da "kapora senedi" bu şekli taşımaz.
Bunun kapora açısından sonucu önemlidir: Yargıtay'ın yerleşik kararlarına göre geçersiz bir sözleşmeye bağlanan cayma parası şartı da geçersizdir. Bu durumda kaporayı veren taraf, kim vazgeçmiş olursa olsun, verdiği parayı sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilir; buna karşılık karşı taraftan iki katını da isteyemez. Sebepsiz zenginleşmeden doğan alacak, geri alma hakkını öğrendiğin tarihten itibaren 2 yıl ve her durumda paranın verilmesinden itibaren 10 yıl içinde zamanaşımına uğrar.
Emlakçının hizmet bedeli kaporadan ayrı bir konudur; ne kadar olabileceğini ve ne zaman hak edildiğini emlakçı komisyonu rehberinde anlattık.
Satıcı vazgeçerse kaporanın iki katı istenebilir mi?
Ancak geçerli bir sözleşmede kapora açıkça cayma parası olarak kararlaştırılmışsa satıcıdan kaporanın iki katı istenebilir. Ev satışında bu, sözleşmenin noterde düzenleme şeklinde yapılmış bir satış vaadi sözleşmesi olması demektir.
- Noterde satış vaadi ve "cayma parası" şartı varsa: Vazgeçen satıcı aldığının iki katını öder; vazgeçen alıcı verdiği parayı bırakır.
- Noterde satış vaadi var ama para bağlanma parasıysa: Satıcı vazgeçerse kaporayı geri verir; alıcı ayrıca uğradığı zararı ya da sözleşmenin yerine getirilmesini (tapuda devri) isteyebilir.
- Sözleşme emlakçıda ya da elden yapıldıysa: Satıcı vazgeçse de alıcı vazgeçse de kaporayı veren yalnızca verdiği tutarı geri isteyebilir.
Örnek: 4.000.000 ₺'lik bir daire için emlakçıda imzalanan sözleşmeyle 200.000 ₺ kapora verdin ve sözleşmeye "cayma parası" yazıldı. Satıcı evi başkasına daha pahalıya sattı. Sözleşme noterde yapılmadığı için 400.000 ₺ isteyemezsin; ama 200.000 ₺'yi geri isteme hakkın vardır (rakamlar örnektir).
Kiralık ev için verilen kapora geri alınır mı?
Kiralık evde durum farklıdır, çünkü kira sözleşmesi kanunen belirli bir şekle bağlı değildir; sözlü ya da mesajla yapılan anlaşma da geçerli olabilir. Bu yüzden kiralık ev için verilen kapora, aksine bir anlaşma yoksa bağlanma parası sayılır ve ilk kiradan ya da depozitodan düşülür.
- Ev sahibi vazgeçerse: Kaporayı geri vermek zorundadır. Kapora açıkça cayma parası olarak verildiyse iki katını ödemesi gerekir.
- Sen vazgeçersen: Kapora cayma parası olarak verildiyse kaybedersin. Bağlanma parasıysa ev sahibi onu kendiliğinden alıkoyamaz; ama sözleşme kurulmuş sayılıyorsa ispat edebildiği gerçek zararını (örneğin evi başkasına veremediği süre) isteyebilir. Bu alan uyuşmazlığa açıktır.
- Henüz anlaşma kurulmadıysa: Evi "ayırmak" için verilen ve koşulları konuşulmamış bir para, sözleşme yapılamadığında geri istenebilir.
Kapora sonradan depozitoya dönüştüyse taşınırken nasıl geri alınacağını kira depozitosu rehberinde anlattık. Evi görmeden kapora isteyen ilanlara karşı kapora dolandırıcılığı rehberine mutlaka göz at.
Kaporayı geri almak için ne yapmalısın?
Kaporayı geri almanın ilk adımı talebini yazılı ve tarihli olarak iletmektir; ödeme sana ait olduğunu gösteren belgelerle desteklenmelidir.
- Belgeleri topla: Banka dekontu, imzalanan belge, mesajlaşmalar ve varsa emlakçının yetki belgesi bilgisi.
- Yazılı talepte bulun: Kaporanın hangi tarihe kadar hangi IBAN'a iade edilmesini istediğini yaz. Cevap gelmezse noter aracılığıyla ihtarname göndermek, temerrüdün başladığı tarihi kesinleştirir.
- Zorunlu arabuluculuğu kontrol et: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Evi bir şirketten ya da müteahhitten aldıysan uyuşmazlık tüketici işlemi sayılabilir; bu durumda da tüketici mahkemesinden önce arabuluculuk zorunludur. Ücretin nasıl paylaşıldığını arabuluculuk ücreti rehberinde anlattık.
- Süreyi kaçırma: Geçersiz sözleşmeden doğan iade talebinde 2 ve 10 yıllık zamanaşımı süreleri işler. Tutar yüksekse bir avukattan destek almak sonucu hızlandırır.
Kapora vermeden önce nelere dikkat etmelisin?
En güvenli kapora, tutarı küçük, niteliği yazılı ve banka üzerinden verilmiş kaporadır.
- Niteliğini yaz: Belgeye paranın bağlanma parası mı cayma parası mı olduğunu, satış gerçekleşmezse ne olacağını ve son tapu tarihini açıkça yazdır.
- Elden verme: Kaporayı tapu sahibinin kendi adına olan hesabına, açıklamasına evin adresini yazarak gönder. Tapu sahibi dışında birine yapılan ödeme, sonradan geri almayı zorlaştırır.
- Büyük tutarı noterde bağla: Teslim ya da tapu tarihi uzaksa ve yüklü bir ön ödeme yapılacaksa, satış vaadini noterde düzenletmek iki taraf için de korumadır.
- Masrafları önceden hesapla: Kapora vermeden önce tapu harcı, emlakçı bedeli ve taşınma masrafı dahil toplam maliyeti gör; ayrıntılar tapu harcı ve ev alma masrafları rehberinde.