Projeden ev almak: Ön ödemeli konut satışında cayma, dönme ve teslim süresi nedir?

Projeden ev almak (ön ödemeli konut satışı) nedir?

Ön ödemeli konut satışı, konutun bedelini peşin ya da taksitle önceden ödediğin, satıcının ise konutu bedelin tamamı ya da bir kısmı ödendikten sonra sana devredip teslim ettiği sözleşmedir. Günlük dilde buna "projeden ev almak" ya da "inşaat aşamasında ev almak" denir.

Kanun bu sözleşmeyi 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un ayrı bir bölümünde (md. 40-46) düzenler. Çünkü paranı önceden ödeyip eve yıllar sonra kavuşursun; satıcının işi bitirememesi, geciktirmesi ya da senin vazgeçmen gibi riskleri koruyan özel hükümler gerekir. Tapuyu bedelle birlikte devraldığın hazır bir ev alırken bu bölüm devreye girmez; o durumdaki masraflar için tapu harcı ve ev alma masrafları rehberine bak.

Yapı ruhsatı olmadan projeden ev satılabilir mi?

Hayır; yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz. Bu kural kanunun açık hükmüdür (md. 40/3). Henüz ruhsatı olmayan bir proje için "ön kayıt", "rezervasyon" ya da "kapora" adıyla para istenmesi bu yüzden risklidir.

Sözleşme öncesi ve sözleşme anında şunlar da kanunda yazılıdır:

• Ön bilgilendirme formu: Satıcı, sözleşmenin kurulmasından en az bir gün önce Bakanlıkça belirlenen hususları içeren formu vermek zorundadır (md. 40/2). Formu alıp aynı gün imzaya gitme.
• Sözleşmenin biçimi: Ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi, satış vaadi sözleşmesinin ise noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı sonradan sözleşmenin geçersizliğini senin aleyhine ileri süremez (md. 41/1).
• Geçerli sözleşmeden önce ödeme yok: Satıcı, geçerli bir sözleşme yapılmadıkça senden herhangi bir isim altında ödeme yapmanı ya da seni borç altına sokan bir belge vermeni isteyemez (md. 41/2).

Kapora ve ön ödeme sürecini ev için verilen kapora rehberinde ayrıca anlattık.

Projeden ev alırken cayma hakkı kaç gün?

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinden 14 gün içinde herhangi bir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden cayabilirsin. Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya yöneltilmiş olması yeterlidir (md. 43/1). Cayma hakkı konusunda seni bilgilendirdiğini ispat etmek satıcıya düşer.

• Krediyle aldıysan: Taşınmaz kısmen ya da tamamen bağlı krediyle alınmışsa kredi sözleşmesi, cayma süresi sonunda yürürlüğe girer. Konut finansmanı kuruluşu bu süre içinde senden faiz, komisyon, yasal yükümlülük gibi adlarla hiçbir masraf isteyemez (md. 43/2). Kredi maliyetini konut kredisi hesabı rehberinde görebilirsin.
• İade sırası: Satıcı aldığı bedeli ve seni borç altına sokan belgeleri iade ettiği tarihten itibaren sen de 10 gün içinde edinimlerini iade edersin (md. 43/3).

Cayma süresinin hangi günden başlayacağı gibi uygulama ayrıntıları kanunun md. 46'sı uyarınca yönetmelikle belirlenir; tereddüt etmemek için bildirimini sözleşme tarihinden sonraki ilk günlerde ve ispatlanabilir bir yolla (noter, iadeli taahhütlü posta gibi) yap.

24 ay içinde sözleşmeden dönersen ne kadar tazminat ödersin?

Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilirsin; ama satıcı sözleşme bedelinin belirli bir yüzdesine kadar tazminat isteyebilir. Bu hak, 14 günlük cayma hakkından ayrıdır (md. 45).

Kanun "kadar tazminat" der; yani yüzdeler bir üst sınırdır. Bunlara ek olarak satıcı, konutun satışı ya da satış vaadi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masrafları da isteyebilir.

Örnek (rakamlar örnektir): 3.000.000 ₺'lik sözleşmeden 8. ayda dönersen satıcı en çok 3.000.000 × %6 = 180.000 ₺ tazminat ve yasal masrafları isteyebilir; 2. ayda dönseydin üst sınır 60.000 ₺ olurdu.

Üç durumda satıcı senden bedel isteyemez: satıcı yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmemişse; tüketicinin ölmesi ya da kazanç elde etmekten sürekli yoksun kalması yüzünden ön ödemeler yapılamaz hâle gelmişse; sözleşmenin yerine olağan koşullarla bir taksitle satış sözleşmesi konulmasına ilişkin öneri satıcı tarafından kabul edilmediği için dönülüyorsa (md. 45/2). İade edilecek tutar ve belgeler, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç 180 gün içinde sana geri verilir; sen de ardından 10 gün içinde edinimlerini iade edersin (md. 45/3).

Konut ne zaman teslim edilmeli, gecikirse ne yapabilirsin?

Konut sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmek zorundadır ve bu süre sözleşme tarihinden itibaren hiçbir hâlde 48 ayı geçemez. Kat irtifakının senin adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte zilyetlik devredilmişse de devir ve teslim yapılmış sayılır (md. 44).

Kanun bu maddede gecikme tazminatının tutarını yazmaz. Gecikmede ne isteyebileceğin sözleşmendeki gecikme cezası ya da tazminat maddesine ve genel hükümlere bağlıdır. İmzadan önce teslim tarihinin ve gecikme hâlinde ödenecek tutarın sözleşmede açıkça yazdığından emin ol; satıcı yükümlülüklerini yerine getirmiyorsa 24 aylık dönme süresinde (md. 45/2) senden bedel isteyemeyeceğini de hatırla.

Anlaşamazsan: tüketici mahkemesinde dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır (6502 md. 73/A). Hangi talebinin hangi gruba girdiğini bir avukata ya da arabulucuya sor. Arabuluculuk masrafları için arabuluculuk ücreti rehberine bakabilirsin.

Satıcı işi bitiremezse paran güvende mi? Bina tamamlama sigortası

Bakanlıkça belirlenen büyüklüğün üzerindeki projelerde satıcı, ön ödemeli satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak ya da Bakanlıkça belirlenen diğer teminat ve şartları sağlamak zorundadır. Büyüklük ölçüsü projedeki konut adedine ya da projenin toplam bedeline göre belirlenir (md. 42/1).

Bu sigorta kapsamında sağlanan tazminat, teminat ve benzeri güvenceler iflas ya da tasfiye masasına dâhil edilemez, haczedilemez ve üzerlerine ihtiyati tedbir ya da ihtiyati haciz konulamaz (md. 42/2). Eşiğin altında kalan küçük bir projede bu zorunluluk olmayabilir; satıcıdan projenin sigorta ya da teminat kapsamında olup olmadığını yazılı olarak iste.

İmzadan önce kontrol listesi

Projeden ev almadan önce aşağıdaki altı soruya sözleşme metninden ve belgelerden cevap bulabiliyor olmalısın.

Ev almanın kira ile karşılaştırması için ev almak mı kira mı rehberine bak.