BütçoKat irtifakı, kat mülkiyeti ve hisseli tapu arasındaki fark nedir?
Kat mülkiyeti tamamlanmış binanın belirli bir bağımsız bölümüne, kat irtifakı yapılacak ya da bitmemiş binadaki bağımsız bölüme, hisseli tapu ise bölünmemiş bir şeyin payına sahip olmaktır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu md. 1'e göre kat mülkiyeti tamamlanmış bir yapının kat, daire, dükkân gibi bölümlerinde kurulur; yapılmakta ya da ileride yapılacak yapının bölümleri için ise arsa maliki ya da ortak malikleri irtifak hakkı kurabilir. Bu irtifak hakkına kat irtifakı denir (md. 2).
| Hisseli (arsa payı) tapu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti | |
|---|---|---|---|
| Dayanak | Paylı mülkiyet (TMK md. 688) | KMK md. 1, 14 | KMK md. 1, 12 |
| Bina durumu | Bağımsız bölüm yok; bir arsa ya da yapı üzerinde pay | Henüz yapılmamış ya da tamamlanmamış | Tamamlanmış, yapı kullanma izin belgesi var |
| Neye maliksin? | Bölünmemiş malın belirli bir payına | Projedeki bağımsız bölüme bağlı arsa payına | Bağımsız bölüme ve ortak yerlerdeki arsa payına |
| Tapu kaydı | Arsa/parsel sayfası | Arsa kütüğünün beyanlar hanesinde bölüm ve arsa payı yazılır | Her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünde ayrı sayfada |
Tablodaki hisseli tapu satırı, kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmamış bir arsa/yapı payı için geçerlidir. Hisseli satışta çevrede satılan tarlaları ve imar durumunu hisseli tarla rehberinde, paydaşın önalım hakkını önalım hakkı rehberinde bulabilirsin.
Kat irtifakı nasıl kurulur ve ne zaman kat mülkiyetine dönüşür?
Kat irtifakı, arsa malikinin ya da bütün paydaşların tapu idaresine yaptığı başvuruyla kurulur ve tapuya tescille doğar. Henüz yapı yapılmamış ya da yapısı tamamlanmamış arsada bunun için proje ve yönetim planının tapu idaresine verilmesi gerekir (KMK md. 14). Proje, bağımsız bölümlerin ölçülerini, nevini, numarasını ve konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa paylarını gösterir (md. 12). Her bağımsız bölüme tahsis edilen arsa payı arsanın kütüğünün beyanlar hanesinde yazılır (md. 14).
Kat mülkiyetine geçiş yapı kullanma izin belgesine bağlıdır. Md. 3'e göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenecek yapı kullanma izin belgesine dayalı olarak kat mülkiyetine resen çevrilir; bu işlem arsa malikinin ya da kat irtifakına sahip ortak maliklerden birinin isteğiyle dahi yapılabilir. Kat mülkiyetinin kurulması da resmî senet ve tapu siciline tescille olur (md. 10); her bağımsız bölüm kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına arsa payıyla birlikte yazılır (md. 13). Anagayrimenkulün tümü kat mülkiyetine çevrilmeden yalnız bir ya da birkaç bölüm için kat mülkiyeti kurulamaz (md. 10).
Kat irtifaklı daire alırsan nelere dikkat edersin?
Kat irtifaklı daireyi alırken satın aldığın şeyin henüz tamamlanmamış bir bina içindeki hak olabileceğini bilmen gerekir. Bina bitip yapı kullanma izin belgesi alınıncaya kadar kat mülkiyetine geçilmemiş olabilir; bu yüzden teslim tarihi, gecikme ve cayma konuları devreye girer. Ön ödemeli konut satışında tüketici haklarını projeden ev almak rehberinde, yapı kullanma izninin önemini iskânsız ev rehberinde bul.
- Tapu kaydı: Tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydını al; kaydın kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olduğunu, bağımsız bölüm numarasını ve arsa payını kontrol et.
- Arsa payı oranı: Kanuna göre arsa payı bağımsız bölümün konum ve büyüklüğüne göre hesaplanan değeriyle oranlı olmalıdır. Oranlı tahsis edilmediğini düşünen kat maliki ya da kat irtifakı sahibi arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir (md. 3).
- Proje ve yönetim planı: Hangi yerlerin ortak yer, hangilerinin eklenti olduğu projeden ve yönetim planından görülür.
- Yapı kullanma izni: Bina tamamlandığında izin belgesi alınıp alınmadığını sor; kat mülkiyetine çevirme buna bağlıdır.
- Sözleşmedeki süre: Kat irtifakı sahipleri yapının sözleşmede yazılı süre içinde başlaması ve tamamlanması için birbirinden isteme ve dava hakkına sahiptir (md. 17).
Kat irtifaklı binada yönetim ve aidat nasıl işler?
Yapı fiilen tamamlanmış ve bağımsız bölümlerin üçte ikisi kullanılmaya başlanmışsa, kat mülkiyetine geçilmemiş olsa bile yönetimde kat mülkiyeti hükümleri uygulanır. KMK md. 17'nin son fıkrası bunu yazar. Yani böyle bir binada yönetim konusunda kat mülkiyeti kuralları geçerlidir. Kat irtifakı sahipleri yapının tamamlanması için kendi aralarından ya da dışarıdan bir veya birkaç yönetici de atayabilir; kat mülkiyeti yöneticisinin görev, yetki ve sorumlulukları bu yöneticiye de uygulanır (md. 17).
Ortak yerler, arsa payı oranında maliki olduğun yerlerdir; temeller, taşıyıcı sistem, çatı, merdiven, asansör ve ortak tesisat bunların arasındadır (md. 4 ve 16). Aidat borcu ve gecikme için site aidatı rehberine bak.
Kat maliklerinin satışta önalım hakkı var mı?
Hayır; bir bağımsız bölümün ya da kat irtifakına bağlı arsa payının satılmasında diğer kat maliklerinin veya irtifak sahiplerinin önalım hakkı yoktur. KMK md. 8 bunu açıkça yazar. Aynı bağımsız bölümün paydaşları arasında ise önalım hakkı vardır; yani bir dairenin hissedarı olan kişi payını satarsa öteki hissedarlar bu hakkı kullanabilir. Sözleşmede bu maddenin aksine hüküm konulabilir. Hisseli tapularda önalım hakkı TMK md. 732'ye göre paydaşlara aittir; ayrıntı için önalım rehberine bak.
Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması resmî şekilde düzenlenmelerine bağlıdır (TMK md. 706). Yani kat irtifakı ya da kat mülkiyeti olan bir dairenin satışı için sözlü anlaşma ya da basit bir sözleşme yeterli olmaz; tapuda resmî işlem gerekir. Tapu masraflarını tapu harcı rehberinde hesaplayabilirsin.