İskânı (yapı kullanma izin belgesi) olmayan ev alınır mı? Elektrik, su ve tapu riskleri

Yapı kullanma izin belgesi (iskân) nedir?

Yapı kullanma izin belgesi, halk arasındaki adıyla iskân, bitmiş bir yapının kullanılabilmesi için ruhsatı veren belediye ya da valilikten alınan izindir. İzin verilmeden önce yapının ruhsata ve eklerine uygun olduğunun ve kullanılmasında fen bakımından sakınca bulunmadığının tespit edilmesi gerekir (3194 sayılı İmar Kanunu md. 30).

• Yapı tamamen bittiğinde tamamı için; kısmen kullanılabilecek kısımları tamamlandığında o kısımlar için izin alınması zorunludur.
• Başvuruyu mal sahibi yapar. Belediye ve valilikler başvuruyu en geç otuz gün içinde sonuçlandırmak zorundadır; süre içinde cevap verilmezse yapının tamamının ya da biten kısmının kullanılmasına izin verilmiş sayılır.
• İzin, yapı sahibini kanuna ve ruhsata uymamaktan doğan sorumluluktan ya da vergi, resim ve harç ödevinden kurtarmaz.

Kanun metni "yapı kullanma izni" der; iskân, bu belgenin günlük dildeki adıdır.

İskânı olmayan eve elektrik ve su bağlanır mı?

Hayır, kural olarak bağlanmaz: kullanma izni verilmeyen ve alınmayan yapılar, izin alınıncaya kadar elektrik, su ve kanalizasyon hizmetlerinden ve tesislerinden faydalandırılmaz (3194 md. 31). Kullanma izni alan bağımsız bölümler ise bu hizmetlerden yararlanır.

Md. 31 doğalgazı saymaz. Doğalgaz aboneliği için gerekenleri dağıtım şirketinden ayrıca öğren.

İskânsız ev almanın riski nedir?

Asıl risk, iskânın neden olmadığına bağlıdır: bina yalnızca izin belgesi almamış olabilir ya da ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapılmış olabilir. İkinci durum çok daha ağırdır.

Kanuna göre ruhsatsız başlanan ya da ruhsata ve projeye aykırı yapılan yapıda şunlar olur (3194 md. 32):

1. İdare yapıyı mühürler ve inşaatı durdurur.
2. Yapının imar mevzuatına aykırı olduğuna dair bilgi, tapu kayıtlarının beyanlar hanesine yazılmak üzere en geç yedi gün içinde tapu dairesine bildirilir. Aykırılık giderildiğine dair bildirim yapılmadan bu kayıt kaldırılamaz.
3. Yapı sahibine, en çok bir ay içinde yapıyı ruhsata uygun hale getirmesi ya da ruhsat alması için süre tanınır.
4. Bu yapılmazsa ruhsat iptal edilir; bina belediye encümeni ya da il idare kurulu kararından sonra yıktırılır ve masrafı yapı sahibinden tahsil edilir.

Sonradan satın alan biri olarak bu işlemlerden nasıl etkileneceğin olayın ayrıntısına bağlıdır. Bu yüzden almadan önce tapunun beyanlar hanesine ve belediyenin yazılı cevabına bak; şüphen varsa bir avukata danış. Binanın deprem riski taşıdığı söylenirse riskli yapı ve kentsel dönüşüm rehberine bak.

Yapı Kayıt Belgesi (imar barışı) ne sağlar?

Yapı Kayıt Belgesi, 31/12/2017'den önce yapılmış ruhsatsız ya da ruhsata aykırı yapıların kayıt altına alınması için verilen ve kanunda sayılan sonuçları doğuran belgedir (3194 geçici md. 16).

• Belge verilen yapılara talep halinde geçici olarak su, elektrik ve doğalgaz bağlanabilir.
• Belge verilen yapılarla ilgili alınmış yıkım kararları ve tahsil edilemeyen idari para cezaları iptal edilir.
• Maliklerin tamamının muvafakati ve umumi hizmet alanlarının terki gibi şartlar sağlanırsa, yapı kullanma izin belgesi aranmaksızın kat mülkiyeti kurulabilir; bu durumda kayıt bedelinin iki katı ödenir. Kat irtifakı ve kat mülkiyeti farkı için kat irtifaklı tapu rehberine bak.

Kanun metninde başvuru için 31/10/2018, kayıt bedelinin ödenmesi için 31/12/2018 tarihi yazar; kanun bu süreleri uzatma yetkisi de vermiştir. Yeni başvuru kabul edilip edilmediğini ve elindeki ev için belgenin alınıp alınmadığını çevre ve şehircilik alanından sorumlu bakanlıktan ya da belediyeden öğren.

Ev almadan önce hangi kontrolleri yapmalısın?

1. Belediyeden yazılı bilgi iste: Binanın yapı ruhsatı ve bağımsız bölümün yapı kullanma izin belgesi var mı? Ruhsata aykırılık kaydı var mı?
2. Tapu kaydına bak: Beyanlar hanesinde imar mevzuatına aykırılık notu, ipotek ya da haciz var mı?
3. Abonelikleri sor: Elektrik ve su aboneliği açık mı, hangi tarihte hangi belgeyle açılmış?
4. Krediyi önceden netleştir: Konut kredisi kullanacaksan bankandan hangi belgeleri aradığını yazılı öğren. Banka kuralları değişir.
5. Sözleşmeye yaz: İzin belgesinin satıcı tarafından hangi tarihe kadar alınacağını, alınmazsa ne olacağını ve verdiğin kaparonun akıbetini yazılı hale getir (kapora ve cayma rehberine bak).

Masrafları planlamak için tapu harcı ve ev alma masrafları rehberine, projeden alıyorsan projeden ev almak rehberine bak. İcradan alıyorsan icradan ev almak rehberi de işine yarar. Evi aldıktan sonra gizli bir kusur çıkarsa gizli ayıp ve satıcının sorumluluğu rehberine bak.

Kendi evinin iskânı yoksa ne yapabilirsin?

1. Durumu öğren: Belediyeye sor: bina ruhsatlı mı, yalnızca izin başvurusu mu yapılmamış?
2. Başvur: Mal sahibi olarak ruhsatı veren belediyeye ya da valiliğe başvur. İdare başvuruyu en geç otuz günde sonuçlandırmak zorundadır; süre dolarsa izin verilmiş sayılır (md. 30).
3. Ruhsata aykırılık varsa: İzin verilebilmesi için yapının ruhsata ve eklerine uygun olduğunun tespit edilmesi gerekir (md. 30). Aykırılığın nasıl giderilebileceğini ve Yapı Kayıt Belgesi kapsamında olup olmadığını belediyeye sor.