İcradan ev almak riskli mi? İcra satışında teminat, yüzde 50 şartı, ihale bedeli ve tahliye

İcradan satış nasıl yapılır?

İcra dairesi, haczedilen taşınmazı açık artırmayla satar; satış talebinden en geç üç ay içinde yapılması gerekir (İİK md. 123) ve ilanlar elektronik satış portalında yayımlanır. Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmanın başlangıcından en az 15 gün önce ilan edilir; ikinci artırmanın başlangıcı, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmez (md. 114).

Satış ilanında malın cinsi, önemli vasıfları, muhammen (takdir edilen) kıymeti, bulunduğu yer ve varsa görselleri yer alır. Aynı ilanda, satışa katılanların bütün ekleriyle birlikte şartnameyi görmüş ve içeriğini kabul etmiş sayılacakları yazılıdır (md. 114/12). Yani "şartnamede yazıyordu" itirazı sonradan işe yaramaz; artırmaya katılmadan şartnameyi baştan sona oku.

İcra ihalesine katılmak için ne kadar teminat yatırılır?

Artırmaya katılmak için mahcuzun (haczedilen malın) kıymetinin yüzde onu tutarında teminatı satışı yapan icra dairesinin banka hesabına yatırman zorunludur. Teminat nakitse en geç artırma süresinin bitiminden önceki gün saat 23.30'a kadar yatırılmalıdır (md. 114).

Örnek (rakamlar örnektir): muhammen kıymeti 2.000.000 ₺ olan bir evde teminat 2.000.000 × %10 = 200.000 ₺'dir. Teminat büyük bir tutar olduğu için baştan hesapla; kazanıp bedeli yatırmazsan teminatı kaybedersin (aşağıda).

En az ne kadar teklif vermelisin? Yüzde 50 şartı

Teklifin, malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu, ayrıca paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerekir. Bu şart sağlanmazsa ihale yapılamaz (md. 115 ve md. 114/8). Yüzde elli, yalnızca satışın başlangıç eşiğidir; rüçhanlı alacak (örneğin önde gelen bir ipotek) bundan yüksekse eşik o kadar yükselir.

Örnek (rakamlar örnektir): kıymeti 2.000.000 ₺ olan bir evde rüçhanlı alacak 1.400.000 ₺ ve masraflar 50.000 ₺ ise yüzde 50 (1.000.000 ₺) ile 1.400.000 ₺'den büyüğü olan 1.400.000 ₺ esas alınır; asgari ihale bedeli 1.400.000 + 50.000 = 1.450.000 ₺ olur. Asgari bedel teklif edilmezse ihale yapılamaz ve ikinci artırma, birincideki şartlarla ilan edilen tarihte başlar.

İhale bedeli kaç günde ödenir, ödemezsen ne olur?

İhale alıcısı, artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır; ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile bu süre değişmez (md. 130). Sonuç tutanağı, artırma bittikten sonraki ilk iş günü düzenlenip portalda ilan edilir (md. 115).

Süresinde ödemezsen:

• Yatırdığın teminat iade edilmez; önce satış masraflarından düşülür, kalan miktar alacaklılara ödenir.
• Teklif ettiğin bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir ve bu ceza 6183 sayılı Kanun uyarınca tahsil edilir (md. 114/9).
• İhale iptal edilir; birinci artırmadaysa ikinci artırma, daha önce ilan edilen tarihte başlar (md. 115).

Bu yüzden teklif vermeden önce 7 gün içinde bedeli (kredi çekeceksen dahil) bulabileceğinden emin ol. Kredi hesabı için konut kredisi hesaplama rehberine bakabilirsin.

İcradan alınan evde ipotek, borç ya da ek masraf çıkar mı?

Artırma şartnamesinde taşınmazın üzerindeki irtifak hakları, ipotekler ve hangi masrafların alıcıya ait olacağı yazılır; bu yüzden icradan ev alırken asıl okunacak belge şartnamedir (md. 125). Şartname taşınmazın bu haklarla birlikte satıldığını belirtir.

• Rehinli ve vadesi gelmiş borçlar: Taşınmaz rehinle temin edilmiş muaccel (vadesi gelmiş) borçlar alıcıya devredilmez; satış bedelinden tercihen ödenir (md. 125).
• Masraflar: Hangi vergi, harç ve giderlerin müşteriye ait olacağı şartnamede açıkça yazılır. Tapu harcı gibi kalemleri kıyaslamak için tapu harcı ve ev alma masrafları rehberini kullan.
• Kıymet takdiri: İcra dairesi taşınmazın kıymetini takdir ettirir; kıymet takdirine ilgililer rapor tebliğinden itibaren yedi gün içinde itiraz edebilir (md. 128, 128/a). Alıcı olarak takdir edilen kıymetin gerçeğe uygun olup olmadığını kendin ayrıca araştır.

İhale kesinleşir mi, tapu ne zaman senin adına geçer?

İcra dairesi tarafından taşınmaz kendisine ihale edilen alıcı o taşınmazın mülkiyetini iktisap etmiş olur; ama ihale, icra mahkemesine yapılacak şikâyetle feshedilebilir. İhalenin feshini yalnızca satış isteyen alacaklı, borçlu, mahcuzun resmî sicilinde kayıtlı ilgililer, sınırlı ayni hak sahipleri ve pey sürerek ihaleye katılanlar, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde isteyebilir (md. 134).

Bu kişiler dışındaki kişilerin feshi talebi dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir. Fesih talebi reddedilirse feshi isteyene para cezası verilebilir. Bedeli yatırdıktan sonra alıcı adına tescil için, bu süreye riayet edilerek tapuya yazı yazılır (md. 135). Yani tapunun senin adına geçmesi, bedelin ödenmesinden hemen sonra olmayabilir; fesih süresinin geçmesini beklemen gerekebilir.

Evde oturan biri varsa tahliye nasıl olur?

Taşınmaz borçlu tarafından ya da hacizden önceki bir tarihte yapıldığı resmî belgeyle belgelenmiş bir akde dayanmayan başkaları tarafından işgal ediliyorsa, borçluya ya da işgal edene 15 gün içinde tahliye emri tebliğ edilir; bu süre içinde çıkmazsa zorla çıkarılıp taşınmaz alıcıya teslim olunur (md. 135).

Buna göre, hacizden önce resmî belgeli bir kira sözleşmesine dayanarak oturan kiracı için bu tahliye emri yoluyla çıkarma söz konusu olmayabilir. İhale alıcısının talebi üzerine icra dairesi, kira sözleşmesine bağlı olarak oturan kişiye kira bedelini icra dairesine yatırmasını emreder; yatırmazsa 356. madde hükmü kıyasen uygulanır (md. 134). Kiracının durumu için ev satıldı, kiracı ne olur rehberine de bak. Tapudan sonra henüz tahliye yapılmadan evi senden satın alan kişi de bu tahliye hakkına sahiptir.

İcradan araba ve eşya almak aynı mıdır?

Taşınırlar (araç, makine, eşya) için de açık artırma, teminat ve yüzde 50 kuralı aynıdır; fark, taşınırların satış talebinden en geç iki ay içinde satılmasıdır (md. 112). Sicile kayıtlı bir aracın tescili ya da taşınırın teslimi, ihale kesinleştikten sonra, damga vergisi ve katma değer vergisinin yatırılmasının ardından yapılır (md. 114).

Araç alıyorsan haciz, rehin ve borç sorgusunu ayrıca yap; ikinci el araç masrafları için ikinci el araba masrafları rehberine bakabilirsin.