Önalım hakkı nedir? Hisseli tapuda ortak payını satarsa 3 ay ve 1 yıllık süre

Önalım hakkı nedir, kimler kullanabilir?

Önalım (şufa) hakkı, paylı mülkiyette bir paydaşın payını üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşların bu payı alıcıdan alabilmesi hakkıdır. Kanun bunu açıkça yazar: paydaş payını tamamen ya da kısmen üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir (Türk Medeni Kanunu md. 732).

Örnek: Dört kardeşin hisseli tarlasında bir kardeş payını dışarıdan birine satarsa diğer üç kardeşin her biri bu hakkı kullanabilir. Yani hisseli tapuda "yabancı" bir ortakla kalmak istemeyen paydaşın elinde yasal bir koruma vardır. Bu yüzden hisseli bir payı satın alıyorsan, diğer paydaşların hakkı kullanabileceği süre boyunca alımın geri alınma riski vardır; hisseli tarla alırken genel riskler için hisseli tarla ve hobi bahçesi rehberine bak.

Önalım hakkı ne zaman kullanılamaz?

Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlarda ve cebrî artırmayla (icra satışı) yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz (md. 733). Bu yüzden icra ihalesiyle alınan bir hisse, diğer paydaşların önalım davasına karşı bu açıdan güvendedir; icra satışının başka riskleri için icradan ev almak rehberine bak.

Paydaşlar hakkı önceden de bırakabilir:

• Genel feragat: Önalım hakkından feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekir.
• Belirli bir satış için vazgeçme: Yazılı şekle tâbidir ve satıştan önce ya da sonra yapılabilir.

Önalım hakkı için süre ne kadar, ne zaman düşer?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren 3 ay geçince ve her hâlde satıştan itibaren 1 yıl geçince düşer (md. 733). Satış, alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilir.

Tablodaki durumlar örnektir; kesin son günü bildirimin ulaşma tarihine göre hesaplatman gerekir. Bu yüzden satıcıysan bildirimi noterden yaptırmak, alıcıysan satıcıdan bildirimin yapıldığına dair belge istemek belirsizlik süresini kısaltır.

Süre değişti: Satıştan itibaren geçen üst süre önceden 2 yıldı. 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun bunu 1 yıla indirdi. Aynı Kanun, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış satışlarda eski hükümlerin uygulanmasına devam edileceğini söyler. Yani 25 Aralık 2025'ten önce yapılan bir satış için önceki süre geçerli olabilir; tarih önemliyse bir avukata danış.

Önalım hakkı nasıl kullanılır, ne kadar ödenir?

Önalım hakkı alıcıya karşı dava açılarak kullanılır (md. 734). Hâkim, dava konusu payın rayiç bedelini gecikmeksizin belirler.

1. Dava aç: Süre dolmadan alıcıya karşı önalım davasını aç. Süre geçtikten sonra açılan dava hakkı kurtarmaz.
2. Bedeli yatır: Hâkimin belirlediği rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırman gerekir.
3. Kesin süreyi kaçırma: Bu yükümlülük kesin süre içinde yerine getirilmezse payın senin adına tesciline karar verilemez.
4. Para ne olur: Yatırılan bedel, hüküm kesinleşince nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir.

Önalım davası, tapudaki satış bedelini değil hâkimin belirlediği rayiç bedeli esas alır; bu değişiklik de 7571 sayılı Kanun'la geldi ve yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanır. Tapu harcının nasıl hesaplandığını tapu harcı hesaplama rehberinde bulabilirsin.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı nedir?

Önalım hakkı kanundan değil sözleşmeden de doğabilir: Tapu kütüğüne şerh verilen sözleşmeden doğan önalım hakkı, şerhte belirtilen sürede ve koşullara göre her malike karşı kullanılabilir. Şerhin etkisi, şerhin verildiği tarihten itibaren her durumda 10 yıl geçince sona erer (md. 735). Önalım sözleşmesinin geçerli olması için yazılı şekilde yapılması gerekir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu md. 237).

Yasal önalım hakkının kullanılmasına ve vazgeçmeye ilişkin hükümler sözleşmeden doğan önalım hakkında da uygulanır (md. 735).

Hisse alırken ve satarken neye dikkat etmelisin?

• Alıcıysan: Tapu kaydında kaç paydaş olduğuna bak; paydaşların satışı bildirimle öğrenip öğrenmediğini sor. Bildirim yoksa hak, 25 Aralık 2025'ten sonraki satışlarda en fazla 1 yıl açık kalır.
• Satıcıysan: Satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildir; hangi tarihte tebliğ edildiğini belgele.
• Paydaşsan: Satış haberini aldığın günü ve gelen bildirimi sakla; üç aylık süre dolmadan bir avukata başvur.
• Para hazırlığı: Önalım davası kazanılsa bile bedelin kesin süre içinde nakden yatırılması gerekir; bu parayı baştan planla.

Miras kalan hisseli taşınmazlarda paylaşım ve mirasçılar arasındaki dengeler için miras payı hesaplama rehberine bak.

Paydaşlar anlaşamazsa ortaklığın sona erdirilmesi mümkündür; süreci ortaklığın giderilmesi davası rehberinde anlattık.