BütçoDüzenleme ortaklık payı nedir?
Düzenleme ortaklık payı (kısaca DOP), imar düzenlemesine giren arsa ve arazilerden, bölgenin umumi hizmet alanlarını karşılamak ve düzenlemenin yarattığı değer artışının karşılığı olarak bedelsiz kesilen paydır (3194 sayılı İmar Kanunu md. 18). Belediye ya da valilik, düzenlemeye aldığı alanda yeni parselleri oluştururken bu payı yüzölçümünden düşer.
İki özelliği onu kamulaştırmadan ayırır: Kesinti için bedel ödenmez ve malikin rızası aranmaz. Mantığı şudur: Yolu, parkı ve altyapısı olmayan bir tarla imar düzenlemesinden sonra imarlı arsaya dönüşür; kanun bu değer artışının bir bölümünü kamu hizmet alanları olarak geri alır. Bu yüzden DOP, yüzde 40 kesintide 1.000 metrekare alıp 600 metrekare teslim almak gibi görünse de karşılığı, kalan parselin metrekare değerindeki artıştır.
DOP en fazla yüzde kaç olabilir?
DOP, düzenlemeye giren taşınmazların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde 45'ini geçemez (İmar Kanunu md. 18). Oran her yerde yüzde 45 değildir; o alanda ne kadar yol, park ve benzeri alan gerektiğine göre belirlenir ve encümen kararında yazar.
elinde kalan alan = yüzölçümü × (1 − DOP oranı)
1.000 metrekarelik bir arsa için örnek (oranlar örnektir):
| DOP oranı | Kesilen alan | Elinde kalan |
|---|---|---|
| %20 | 200 m² | 800 m² |
| %35 | 350 m² | 650 m² |
| %45 (üst sınır) | 450 m² | 550 m² |
Oranın hesabında düzenlemeden önceki yüzölçüm esas alınır. "Yüzde 45 kesildi, bir de ikinci kez kesinti geldi" dendiğinde ilk bakılacak yer, encümen kararındaki oran ile düzenleme öncesi ve sonrası yüzölçümleridir.
Kesilen alan nerede kullanılır?
DOP yalnızca kanunda sayılan umumi hizmet alanları için kullanılabilir. Bunların başlıcaları yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol ile Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesisi alanları, kamuya ait kreş ve gündüz bakımevi, pazar yeri ve semt spor alanıdır.
Bu alanlar satılamaz, amacı dışında kullanılamaz. Kanunun saydığı liste dışındaki bir kamu yatırımı için (örneğin bir hastane ya da resmî kurum binası) yer gerekiyorsa, bu yer DOP'tan karşılanmaz; düzenlemede kamu kuruluşlarına ayrılan alan olarak gösterilir ve bedelinin ilgili idare tarafından ödenmesi gerekir. Uygulamada kamulaştırma yıllarca gecikebilir; bu yüzden arsanın bir bölümü böyle bir alana düşüyorsa alım kararını buna göre ver ve "zaten bedelsiz kesiliyor" denmesine izin verme.
Kamulaştırma ile farkı ne?
DOP bedelsizdir, kamulaştırma bedellidir. Bir parselden kamulaştırma yapılması gerekiyorsa, düzenleme ortaklık payı kamulaştırmadan arta kalan alan üzerinden hesaplanır (İmar Kanunu md. 18). Yani kamulaştırılan kısım DOP hesabına dahil edilmez.
| Düzenleme ortaklık payı | Kamulaştırma | |
|---|---|---|
| Bedel | Ödenmez | Ödenir |
| Üst sınır | Yüzölçümün %45'i | Sınır yok, ihtiyaca göre |
| Hangi alanlar | Yol, park, otopark, yeşil alan ve kanunda sayılan diğer umumi hizmetler | Kanunda sayılmayan kamu tesisleri |
| Dayanağı | İmar Kanunu md. 18 | Kamulaştırma mevzuatı |
Parselasyon planı askıya çıktı, ne yapmalısın?
Düzenlemenin sonucu olan parselasyon planı bir ay süreyle ilgili idarede ilan edilir ve bu sürenin sonunda kesinleşir (İmar Kanunu md. 19). Bu bir aylık askı süresi, hakkını kullanabileceğin en önemli penceredir; sonrasında işlem kesinleşmiş olur.
- Askıdaki planı gör: Belediyeden ada ve parsel numaranla düzenleme öncesi ve sonrası yüzölçümlerini, DOP oranını ve yeni parselinin yerini iste.
- Encümen kararını al: Oranın hangi karara dayandığını ve düzenleme sınırını yazılı olarak öğren.
- Askı süresi içinde idareye yazılı itiraz et: İtirazını evrak kaydına geçirip kayıt numarasını sakla.
- Dava süresini kaçırma: İdari işlemlere karşı dava açma süresi kural olarak 60 gündür (2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu md. 7); parselasyon planında bu süre askı ilanının son günüyle başlar. Üst makama ya da işlemi yapan idareye yapılan başvuru, dava süresini durdurur (aynı Kanun md. 11).
Süreler kısa ve kesindir; bu yüzden askıya çıkma tarihini öğrenmek için beklemek yerine belediyeyi ara. İdarenin eylem ve işleminden doğan zararlarda izlenecek yolu yoldaki çukur yüzünden araç hasarı rehberinde de anlattık.
DOP arsanın değerini düşürür mü?
Alan küçülür, ama metrekare değeri çoğu zaman artar: Düzenleme sonrası taşınmaz yolu, altyapısı ve imar hakkı belli bir arsaya dönüşür. Kararı verirken bakılacak rakam toplam metrekare değil, kalan alanın yeni imar haklarıyla birlikte ettiği değerdir.
- İmar hakkını sor: Kalan parselin emsali, kat sayısı ve çekme mesafeleri; inşaat alanını bunlar belirler.
- Müstakil parsel mi, hisse mi: Düzenleme sonunda bazı maliklere müstakil parsel yerine ortak parselde hisse verilebilir. Hisseli tapunun yarattığı sorunları hisseli tarla ve hobi bahçesi rehberinde anlattık.
- Vergi ve harçlar değişir: Tarla vasfı arsaya dönüşünce emlak vergisi hesabı da değişir; yıllık resmî ödemeleri MTV ve emlak vergisi rehberindeki takvimle planlayabilirsin. Satış ya da alışta tapu harcını tapu harcı hesaplama rehberinden hesaplayabilirsin.
Arsa almadan önce DOP kontrol listesi
Satıcının "imara girecek, değeri katlanacak" sözü bir belge değildir. Almadan önce şunları yazılı olarak kontrol et:
- Düzenleme görmüş mü? Parsel daha önce 18. madde uygulamasına girmiş mi, kaç oranında DOP kesilmiş? Belediyeden sor.
- Planda nereye düşüyor? Parselin bir kısmı yola, parka ya da bir kamu alanına denk geliyorsa eline geçecek alan baştan küçüktür.
- İmar durumu belgesi: Belediyeden ya da il özel idaresinden yazılı imar durumu iste; sözlü bilgiye güvenme.
- Askıda bir plan var mı? Alım anında askıda olan bir düzenleme, yüzölçümünü satıştan hemen sonra değiştirebilir.
- İkinci kesinti ihtimali: Daha önce kanundaki üst sınırın altında DOP kesilmiş bir yerde yeni bir düzenlemede ek kesinti tartışması çıkabilir. Encümen kararındaki oranı ve düzenleme sınırını saklamakta fayda var.