BütçoTaşınmazım kamulaştırılırsa bedeli kim belirler?
Bedeli önce idare tahmin eder ve sana pazarlık teklif eder; anlaşamazsanız bedeli asliye hukuk mahkemesi belirler. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu md. 8'e göre idare, tapuda kayıtlı taşınmazlarda öncelikle satın alma usulünü uygular. İdarenin kendi içinden kurduğu kıymet takdir komisyonu tahmini bedeli bulur, uzlaşma komisyonu da pazarlığı yürütür. Pazarlık olmazsa idare, bedelin tespiti ve taşınmazın kendi adına tescili için taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesine başvurur (md. 10).
Kamulaştırmanın başlaması için önce kamu yararı kararı alınır ve gerekirse onaylanır (md. 5 ve 6). İdare bu karardan sonra kamulaştırmayı tapu siciline şerh ettirir (md. 7); idare şerh tarihinden itibaren altı ay içinde bedelin tespiti için mahkemeye başvurduğunu belgelemezse şerh tapu idaresince resen silinir. İdarenin yeterli ödenek temin etmeden kamulaştırmaya başlaması da yasaktır (md. 3).
Kamulaştırma bedeli neye göre hesaplanır?
Bedel, taşınmazın türüne göre kanunda sayılan ölçülerle bilirkişi kurulunca bulunur ve hâkim bu bedeli adil ve hakkaniyete uygun biçimde belirler. Md. 11'e göre bilirkişi kurulu taşınmazın cinsini, yüzölçümünü, değerini etkileyen bütün nitelikleri ve unsurları, varsa vergi beyanını ve kamulaştırma tarihindeki resmî kıymet takdirlerini inceler. Rapor, Sermaye Piyasası Kurulunca kabul edilen değerleme standartlarına uygun ve gerekçeli olmalıdır. Kurul en az üç kişiden oluşur ve içinde taşınmaz geliştirme alanında yüksek lisans ya da doktora yapmış bir uzman veya gayrimenkul değerleme uzmanı bulunur (md. 15).
| Taşınmaz türü | Md. 11'e göre bedelde bakılan ölçü |
|---|---|
| Arazi | Mevkii ve şartlarına göre olduğu gibi kullanılırsa getireceği net gelir |
| Arsa | Kamulaştırma gününden önceki, özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değeri |
| Yapı | Resmî birim fiyatlar, yapı maliyet hesapları ve yıpranma payı |
Kanun iki şeyi bedele katmayı yasaklar: kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün yaratacağı değer artışı ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerinin getireceği kâr dikkate alınmaz (md. 11). Taşınmazın yalnızca bir kısmı kamulaştırılırsa kalan kısmın değerinde kamulaştırma yüzünden eksilme olursa bu eksilme bedele eklenir; artış olursa kamulaştırma bedelinden düşülür, ancak bu indirim bedelin yüzde ellisinden fazla olamaz (md. 12).
Pazarlıkla satmak için kaç günün var?
İdarenin resmî taahhütlü yazısının tebliğinden itibaren 15 gün içinde pazarlıkla satmak ya da trampa etmek istediğini belirterek idareye başvurman gerekir. Md. 8'e göre idare önce tahmini bedeli belirtmeden, taşınmazı pazarlıkla satın almak ya da kendisine ait başka bir taşınmazla trampa etmek istediğini sana bildirir. Süre içinde başvurursan komisyon bir tarih belirler ve pazarlık yapılır.
- Üst sınır var: Pazarlıkta anlaşılacak bedel, komisyonun tespit ettiği tahmini değeri geçemez.
- Tutanak ferağ sayılır: Anlaşırsanız düzenlenen tutanak senin ferağ beyanın ve idare adına tescilin hukuki sebebi olur.
- 45 gün: İdare, tutanak tarihinden itibaren en geç 45 gün içinde bedeli hazır eder; taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedel tescilden sonra ödenir.
- Sonradan itiraz yok: Bu yolla satılan taşınmazın kamulaştırmasına ya da bedeline karşı itiraz davası açılamaz.
Anlaşma olmazsa ya da ferağ verilmezse md. 10'daki mahkeme yoluna geçilir. Tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlarda zilyetlik durumuna göre ayrı bir usul vardır (md. 19).
Anlaşma olmazsa mahkeme süreci nasıl işler?
Anlaşma olmazsa idare asliye hukuk mahkemesine başvurur ve süreç kanundaki kısa sürelerle ilerler. Md. 10'daki adımlar şöyledir:
- Duruşma günü: Mahkeme, idarenin başvurusundan itibaren en geç 30 gün sonrası için duruşma belirler ve sana meşruhatlı davetiye gönderir. Adresin bulunamazsa tebligat ilanla yapılır.
- Savunma ve deliller: Taşınmazın değerine ilişkin savunma ve delilleri tebliğ tarihinden itibaren 10 gün içinde mahkemeye yazılı bildirmen gerekir.
- Uzlaşma çağrısı: Duruşmada hâkim önce bedelde anlaşmaya çağırır. Anlaşırsanız anlaşılan bedel kamulaştırma bedeli olur.
- Keşif ve rapor: Anlaşılamazsa hâkim en geç 10 gün içinde keşif yapar. Bilirkişiler raporlarını 15 gün içinde verir ve rapor taraflara tebliğ edilir.
- Bedel kararı: Raporlara ve beyanlara göre hâkim bedeli belirler. Gerekirse 15 günde sonuçlanmak üzere yeni bir bilirkişi kurulu görevlendirilir.
Davetiyede ve ilanda; mahkemece tespit edilen bedelin hangi bankaya yatırılacağı ile 30 günlük dava süresi de yazılı olur.
Kamulaştırma işlemine ya da bedele nasıl itiraz edersin?
Kamulaştırma işlemine karşı mahkemenin tebligatından itibaren 30 gün içinde dava açabilirsin: işlemin kendisine karşı idari yargıda iptal davası, maddi hatalara karşı adli yargıda düzeltim davası. Md. 14 bu süreyi, tebligat yapılamayanlar için mahkemenin gazeteyle yaptığı ilan tarihinden başlatır. Paydaşlı mülkiyette her paydaş tek başına dava açabilir. İdari yargıda iptal davası açtığını belgelendirmezsen kamulaştırma işlemi kesinleşir ve mahkemece belirlenen bedelle tescil yapılır (md. 10).
Bedele itiraz ise ayrı bir yoldur. Md. 10'a göre mahkemenin verdiği tescil hükmü kesindir; ancak tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Bu yüzden bedeli düşük buluyorsan tescil kararı çıkmış olsa bile bedel kararına karşı kanun yoluna gidebilirsin. Hangi kanun yoluna hangi sürede başvuracağını mahkeme kararındaki bilgiden ve bir avukattan kontrol et.
Bu yolun bir riski vardır: istinaf veya temyiz sonunda kesinleşen bedel sana peşin ödenenden azsa aradaki fark senden istenir (md. 10). Karar vermeden önce bunu hesaba kat.
Bedel ne zaman ödenir, taşınmazı ne zaman boşaltırsın?
Bedel kural olarak nakden ve peşin ödenir (md. 3). Mahkeme sürecinde idare, hâkimin belirlediği bedeli mahkemece gösterilen banka hesabına yatırır ve makbuzu ibraz eder; bunun için kendisine 15 gün süre verilir (gerekirse bir kez uzatılır). Makbuz verilince taşınmaz idare adına tescil edilir ve bedelin sana ödenmesine karar verilir (md. 10). Hak sahibi belli değilse bedel mahkemece üç aylık vadeli hesapta tutulur.
Bazı kamulaştırmalarda taksit mümkündür. Cumhurbaşkanınca kabul olunan büyük enerji ve sulama projeleri, iskân projeleri, yeni orman yetiştirme, kıyıların korunması ve turizm amacıyla yapılan kamulaştırmalarda; o yıl Genel Bütçe Kanununda gösterilen miktar peşin, kalanı en fazla beş yılda faiziyle ödenebilir. Bu peşin miktar bedelin altıda birinden az olamaz. Toprağı doğrudan işleten küçük çiftçinin bedeli ise her hâlde peşin ödenir (md. 3).
Tescilden sonra idare taşınmazın boşaltılmasını icra memurundan ister. İcra memuru içindekilere boşaltma için 15 gün tebliğ eder; süre geçerse taşınmaz icrayla boşaltılır ve itiraz ya da şikâyet boşaltmayı durdurmaz. Ekili arazinin boşaltılması hasat sonuna bırakılır (md. 20).
İdare taşınmazı kullanmazsa geri alabilir misin?
Bedel kesinleştikten sonra beş yıl içinde kamulaştırma amacına uygun hiçbir işlem yapılmazsa taşınmazı geri alabilirsin. Md. 23'e göre bu durumda mal sahibi ya da mirasçıları, kamulaştırma bedelini aldıkları günden itibaren işleyecek kanuni faiziyle ödeyerek taşınmazı geri alır. Geri alma hakkı doğduğu andan itibaren bir yıl içinde kullanılmazsa düşer.
Md. 3'ün ikinci fıkrasındaki büyük enerji, sulama, iskân, orman, kıyı ve turizm kamulaştırmalarında ve Arsa Ofisi Kanununa dayanılarak yapılan kamulaştırmalarda bu geri alma hükmü uygulanmaz (md. 23). İdare kamulaştırmanın her aşamasında kararıyla tamamen ya da kısmen vazgeçebilir; dava sırasında vazgeçerse dava giderleri ve avukatlık ücreti idareye yüklenir (md. 21).
Kamulaştırma bedeli yerine mal sahibi kabul ederse idarenin kamu hizmetine tahsis edilmemiş taşınmazlarından da verilebilir; verilecek taşınmazın değeri kamulaştırma bedelinin yüzde yüzyirmisini aşamaz (md. 26). Kamulaştırma ve imar uygulamalarını birbirine karıştırmamak için düzenleme ortaklık payı rehberine, yıkım ve tahliye durumunda kira yardımı için riskli yapı ve kentsel dönüşüm rehberine bak.
Acele kamulaştırmada ne değişir?
Acele kamulaştırmada idare, taşınmaza mahkemenin kararıyla çok kısa sürede el koyabilir. Md. 27'ye göre Cumhurbaşkanınca yurt savunması ihtiyacına ya da aceleliğe karar verilen hâllerde ve özel kanunlarla öngörülen olağanüstü durumlarda mahkeme yedi gün içinde taşınmazın değerini bilirkişilerle tespit eder; idare bu değeri mal sahibi adına bankaya yatırarak taşınmaza el koyar. Kıymet takdiri dışındaki işlemler sonradan tamamlanır.
El koyma kararı tapu müdürlüğüne bildirilir ve taşınmazın devrine engel olmak için tapu kütüğüne şerh düşülür; ardından taşınmaz md. 20'ye göre boşaltılır.