Binam riskli yapı çıktı: itiraz süresi, yıkım ve kira yardımı nasıl işler?

Riskli yapı tespitini kim yaptırır, masrafı kime ait?

Riskli yapı tespiti, öncelikle yapı malikleri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere Kentsel Dönüşüm Başkanlığı'nın (Başkanlık) lisanslandırdığı kurum ve kuruluşlara yaptırılır (6306 sayılı Kanun md. 3).

• İdare süre verirse: Başkanlık ya da İdare tespiti kendisi yapabileceği gibi maliklerden süre vererek de isteyebilir.
• Süre içinde yaptırılmazsa: Tespit Başkanlıkça ya da İdarece yapılır veya yaptırılır. İdare tarafından yapılan tespit, tahliye ve yıktırma masrafları hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir (md. 5).
• Kapı açılmazsa: Tespit yapılmasının engellenmesi hâlinde mülki idare amirinin yazılı izniyle kolluk marifetiyle kapalı kapılar açılarak tespit yapılabilir.

Yani rapor çıkmadan önce de çıktıktan sonra da maliyet maliklerin üzerindedir; bu yüzden kat malikleri kurulunda masrafın nasıl paylaşılacağını baştan konuşmak işe yarar. Toplantı ve karar kuralları için apartman toplantısı rehberine bak.

Riskli yapı raporuna itiraz süresi kaç gün?

Riskli yapı tespitine karşı malikler ya da kanuni temsilcileri on beş gün içinde itiraz edebilir (6306 md. 3). İtirazlar, üniversitelerce görevlendirilen dört öğretim üyesi ve Bakanlıkta görevli üç kişiden oluşan teknik heyetçe incelenip karara bağlanır.

Tespit sana şu yollarla bildirilmiş sayılır: tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir, tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet Kapısı üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü malike tebliğ edilmiş sayılır (md. 3).

Kanun metni itiraz süresinin hangi günden başladığını ayrıca yazmaz. Süreyi kaçırmamak için e-Devlet bildirimini ve muhtarlık ilanını görür görmez, ilan tarihinden başlayan 15 gün içinde yazılı itiraz et; başlangıcı kendi durumun için İdare'den ya da bir avukattan teyit et.

Riskli yapıyı yıkmak zorunda mıyım, kaç gün süre verilir?

Riskli yapı için malike doksan günden fazla olmamak üzere yıktırma süresi verilir (6306 md. 5). Bu sürede yapı malik tarafından yıktırılmazsa yapının idari makamlarca yıktırılacağı bildirilir; verilen süre içinde de yıktırılmazsa tahliye ve yıktırma işlemleri mülki amirlerce yapılır veya yaptırılır.

Tahliye ve yıktırma tebligatı da yapıya tutanak asılarak, e-Devlet Kapısı üzerinden ve muhtarlıkta 15 gün ilanla yapılır; ilanın son günü tebliğ sayılır.

Dönüşüm kararını kim, hangi çoğunlukla alır?

Riskli yapılarda yeniden yapım, kat karşılığı verme, hasılat paylaşımı ya da payların satışı gibi kararlar hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınır (6306 md. 6). Oy, kişi sayısına göre değil arsa payına göre hesaplanır.

• Örnek (varsayım): 10 daireli binada bir malik arsa payının %40'ına sahipse tek başına karar alamaz; ama payı %40 olan malik ile %12 payı olan bir komşusu birlikte %52'ye ulaşır.
• Karara katılmayan malik: Salt çoğunlukla karar alan malikler, kararı ve teklifi katılmayanlara noter yoluyla ya da muhtarlıkta 15 gün ilanla bildirir.
• 15 günlük süre: Bildirimden itibaren 15 gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse arsa paylarının bu Kanun kapsamında satılacağı da bildirilir.
• Pay satışı: Katılmayanların arsa payları Başkanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek, bu değerden az olmamak üzere anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda satış, üçüncü kişilere satış yapılıncaya kadar tekrarlanır (md. 6).

Bu kural 6306 kapsamındaki riskli yapılar içindir. Normal bir tadilat ya da mantolama kararındaki çoğunluklar için mantolama rehberine bak.

Kentsel dönüşümde kira yardımı alabilir miyim?

Kanun, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut ya da işyeri tahsisi veya kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini söyler (6306 md. 5). Metin "yapılabilir" der; yani yardım otomatik bir hak olarak yazılmamıştır.

• Yapım yardımı: Usul ve esaslarını Cumhurbaşkanı belirler (md. 5).
• Kiracı için: Anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapılarda kiracı ya da sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıldır ikamet ettiği tespit edilenlere konut, işyeri, arsa, dönüşüm projeleri özel hesabından kredi ya da konut sertifikası verilebilir (md. 6).
• Tutar: Kira yardımının aylık tutarı ve süresi kanun metninde yazmaz. Güncel tutarı başvuracağın İdare'den ya da Bakanlıktan öğren.

Kira yardımı gelse bile yıkımdan yeni binaya taşınmaya kadar geçen süre için kendi bütçeni ayrıca planlaman gerekir (aşağıya bak).

Dönüşüm sürecinde bütçeni nasıl planlarsın?

Bina yıkıldıktan sonra yeni daire teslim edilene kadar geçen sürede kira ve taşınma giderlerini yardımdan bağımsız olarak hesaba katmalısın, çünkü yardımın verilip verilmeyeceği ve tutarı kanunda garanti edilmez.

1. Yıkım tebliğinden sonra oturacağın evin aylık kirasını ve depozitosunu yaz.
2. İki taşınma (çıkış ve yeni daireye dönüş) için bir kerelik gider ayır: taşınma masrafları rehberindeki kalemleri kullan.
3. Sözleşmede teslim süresini ve gecikmede ne olacağını yaz; süre uzarsa kira yükünün ne kadar artacağını önceden hesapla.
4. Konutun sigortasını gözden geçir: DASK rehberine bak.

Afet öncesi hazırlık için deprem çantası rehberine de göz atabilirsin.