BütçoApartman toplantısı yılda kaç kez yapılır?
Kat malikleri kurulu yılda en az bir kez, yönetim planında gösterilen zamanda, plan zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde toplanır (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 29). Toplu yapılarda en geç iki yılda bir toplanması yeterlidir.
Önemli bir sebep çıkarsa kurul her zaman toplanabilir: yöneticinin, denetçinin ya da kat maliklerinden üçte birinin istemi üzerine, toplantı için istenen tarihten en az 15 gün önce, bütün kat maliklerine imzalatılacak bir çağrı ya da taahhütlü mektupla ve toplantı sebebi bildirilerek. İlk çağrıda, yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantının yeri ve tarihi de belirtilir; ilk ve ikinci toplantı arasında en az 7 gün bırakılır.
Toplantı kaç kişiyle yapılır, karar nasıl alınır?
Kurul, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve oy çokluğuyla karar verir (md. 30). İlk toplantıda yeter sayı sağlanamazsa ikinci toplantı en geç 15 gün sonra yapılır; bu toplantıda karar yeter sayısı katılanların salt çoğunluğudur.
| Örnek: 10 daireli apartman | Sonuç |
|---|---|
| İlk toplantıya 4 kişi geldi | Yarıdan fazlası değil; ilk toplantı yapılamaz |
| İlk toplantıya 6 kişi geldi (sayı ve arsa payı yarıyı geçiyor) | Toplantı yapılır; karar oy çokluğuyla alınır |
| İkinci toplantıya 4 kişi geldi | Toplantı yapılır; 3 olumlu oy yeter (katılanların salt çoğunluğu) |
Örnekteki sayılar varsayımdır; yönetim planında ya da kanunda ayrıca yazan yeter sayılar saklıdır. Arsa payı farklı daireler varsa hem kişi sayısı hem arsa payı yarıyı geçmelidir.
Oy hakkı ve vekâlet nasıl işler?
- Her kat malikinin tek oyu vardır: Oy, arsa payına bakılmaksızın kişi başınadır (md. 31).
- Birden fazla dairen varsa: Her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkın olur; ama sahip olacağın oy sayısı bütün oyların üçte birinden fazla olamaz.
- Hisseli dairede: Birden fazla maliki olan daireyi, malikler içlerinden vekâlet verecekleri biri temsil eder.
- Kendini ilgilendiren karar: Doğrudan seni ilgilendiren karar görüşülürken toplantıda bulunabilirsin ama oy kullanamazsın.
- Vekil: Oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilirsin. Bir kişi oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez; kırk ve daha az bağımsız bölümlü yapıda bir kişi en fazla iki kişiye vekâlet edebilir.
Hangi karar için kaç oy gerekir?
Her karar basit çoğunlukla alınmaz. Kanun, bazı konularda daha yüksek çoğunluk arar:
| Konu | Gerekli çoğunluk | Madde |
|---|---|---|
| Yönetici atamak | Hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluk; 8 veya daha fazla bağımsız bölümde yönetici zorunlu | md. 34 |
| Yönetim planını değiştirmek | Bütün kat maliklerinin beşte dördü | md. 28 |
| Ortak yerlerde inşaat, onarım, tesis ya da değişik renkte dış boya | Bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası | md. 19 |
| Ortak yerlerde yenilik ve ilave | Sayı ve arsa payı çoğunluğu | md. 42 |
| Isı yalıtımı, yakıt dönüşümü, merkezi ve ferdi ısıtma arasında geçiş | Sayı ve arsa payı çoğunluğu; toplam inşaat alanı 2.000 m² ve üzeri binada merkezi sistemden ferdiye geçiş için oybirliği | md. 42 |
Isı yalıtımı kararı ve masrafların paylaşımı için mantolama rehberine, kalorifer paylaşımı için kalorifer payı rehberine bak. Aidat ve gecikme tazminatı için aidat rehberi işine yarar.
Apartman kararına nasıl itiraz edilir?
Karara karşı sulh mahkemesinde iptal davası açabilirsin; süre kısadır (md. 33):
| Durum | Dava süresi |
|---|---|
| Toplantıya katıldın ve aykırı oy kullandın | Karar tarihinden başlayarak 1 ay |
| Toplantıya katılmadın | Kararı öğrenmenden başlayarak 1 ay ve her halde karar tarihinden başlayarak 6 ay |
| Karar yok ya da mutlak butlanla hükümsüz | Süre koşulu aranmaz |
Toplantıda aykırı oy kullanıyorsan karar defterine kararın altına aykırılığın sebebini belirterek imza at; kanun bunu şart koşar (md. 32). Kararlar, sayfaları noter mühürlü bir deftere yazılır ve toplantıda bulunan kat maliklerince imzalanır.
Davada karşı taraf yöneticidir: kurul kararlarının iptali davaları kat maliklerini temsilen yöneticiye husumet yöneltilerek açılır (md. 38). Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B); arabuluculuk bürosuna başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süre işlemez (md. 18/A). Süre bir ay olduğu için başvuruyu geciktirme.
Yönetici hesap vermek zorunda mı?
Evet. Yönetici, yönetim planında yazılı zamanlarda, plan zaman göstermiyorsa her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna gelir ve giderlerin hesabını verir (md. 39). Kat maliklerinin yarısı isterse, arsa payları ne olursa olsun, plandaki zamanlar dışında da hesap istenebilir. Yönetici her yıl kurulun yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir (md. 34).
Yöneticinin ücreti ve aidattan muafiyeti ayrı bir konudur; apartman yöneticisi ücret alır mı rehberinde anlattık.