Apartman yöneticisi ücret alır mı, aidattan muaf mı? Yönetici olmak zorunlu mu?

Apartman yöneticisi ücret alır mı?

Evet; apartman yöneticisi, yönetim planında ya da kendisiyle yapılan sözleşmede ücret belirlenmemiş olsa bile kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 40). Yani yöneticilik gönüllü olmak zorunda olan bir görev değildir.

Uygulamada ücret, kat malikleri kurulu toplantısında karar altına alınır ve işletme projesine gider kalemi olarak yazılır. Kanun, yönetici aylığını sigorta primleri ve ortak yerlerin bakım giderleriyle birlikte sayar ve aksine bir anlaşma yoksa kat maliklerinin bu giderlere arsa payları oranında katılacağını söyler (md. 20). Yani büyük dairenin sahibi yöneticinin ücretine küçük daireden daha fazla katkı yapar; ortak giderlerin nasıl paylaşıldığını zemin kat asansör parası öder mi rehberinde ayrıntılı anlattık.

Apartman yöneticisi aidat öder mi?

Kat maliklerinden seçilen yönetici, kurul aksine karar vermedikçe yönetim süresince normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz; yani aidatının yarısını öder (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 40). Yöneticinin giderlere katılıp katılmayacağına ve hangi oranda katılacağına kat malikleri kurulu karar verir; bu karar yoksa kanundaki yarı yarıya kuralı uygulanır.

Kanun yalnızca normal yönetim giderlerinden söz eder. Çatı yenileme ya da asansör değişimi gibi olağanüstü bir onarım için toplanan paya yöneticinin ne kadar katılacağı tartışma çıkarabilir; bunu kurul kararına açıkça yazdırmak en sağlıklı yoldur. Yarı yarıya kuralı kat maliklerinden seçilen yönetici için konmuştur; kiracı ya da dışarıdan bir yönetici seçildiyse ücret ve varsa aidat indirimi kurul kararıyla belirlenir.

Apartmanda yönetici seçmek zorunlu mu?

Bağımsız bölüm sayısı sekiz ve daha fazla olan binalarda yönetici seçmek zorunludur (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 34). Kat malikleri yönetici seçemezse, kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine binanın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yönetici atar.

• Sekizden az daire: Kanuni zorunluluk yoktur, ama elektrik faturası, temizlik ve küçük onarımlar gibi ortak işleri birinin yürütmesi gerekir. Bir yönetici seçmek, "kim ödeyecek" tartışmasını baştan bitirir.
• Kim seçilebilir: Yönetici kat malikleri arasından ya da dışarıdan seçilebilir; yönetim üç kişilik bir yönetim kuruluna da verilebilir (md. 34).
• Ne zaman seçilir: Seçim kat malikleri kurulu toplantısında yapılır. Uygulamada yönetici çoğunlukla yıllık olağan toplantıda yeniden seçilir ya da görevi uzatılır.

Yönetici seçilmemiş bir binada aidat toplamak ve ödemeyen komşuya karşı yasal yola gitmek zorlaşır; aidat borcunun nasıl takip edildiğini site aidatını kim öder rehberinde anlattık.

Kiracı ya da yönetim şirketi yönetici olabilir mi?

Evet; yönetici dışarıdan da seçilebildiği için kiracı ya da profesyonel bir yönetim şirketi de yönetici olabilir (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 34). Seçimi yine kat malikleri yapar; kiracı aday olabilir ama kat malikleri kurulunda oy kullanan kat malikleridir.

Profesyonel yönetim şirketiyle çalışacaksan sözleşmeye şunları yazdır:

1. Ücret ve artış kuralı: Daire başına ya da toplam aylık ücret ve bu ücretin ne zaman, neye göre artacağı.
2. Hesap ve para: Aidatların şirketin ya da bir kişinin şahsi hesabında değil, yönetim adına açılan ayrı bir hesapta toplanması ve aylık gelir gider dökümünün paylaşılması.
3. Süre ve fesih: Sözleşmenin süresi ve kurul kararıyla sona erdirilirse ihbar süresi.
4. Kapsam: Temizlik, bahçe, asansör bakımı ve personel giderlerinin ücrete dahil olup olmadığı.

Yönetici neden sorumludur, hesap vermek zorunda mı?

Yönetici, kat maliklerine karşı tıpkı bir vekil gibi sorumludur (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 38). Ücret alsın ya da almasın, işleri özenle yürütmek zorundadır; kusuruyla bir zarara yol açarsa, örneğin binanın sigortasını yenilemeyi unuttuğu için bir hasar karşılanmazsa, bu zarardan sorumlu tutulabilir.

Yöneticinin görevleri arasında kat malikleri kurulunun kararlarını uygulamak, gerekli defterleri tutmak ve belgeleri saklamak da vardır (md. 35). Bu yüzden kat maliki olarak gelir gider dökümünü, faturaları ve banka hareketlerini görmek istemek senin hakkındır. Yönetimden memnun değilsen bir sonraki kurul toplantısında başka bir yönetici seçilebilir.

Aidatın dayanağı olan işletme projesinin hazırlanma ve kabul kuralları 2026'da değişti; güncel kuralları site aidatı rehberinde bulabilirsin.

Apartman yöneticisi olmak mantıklı mı? Örnek hesap

Yöneticilik, aidattaki indirim ya da ücret karşılığında zamanını verdiğin bir iştir; mantıklı olup olmadığını kazancı harcadığın saate bölerek görebilirsin.

saat başı karşılık = (aylık aidat muafiyeti + aylık ücret) ÷ ayda harcanan saat

Örnek (rakamlar örnektir): Aylık aidat 2.000 ₺, kurul karar almadığı için yarısını ödemiyorsun, yani ayda 1.000 ₺ kazanıyorsun. Fatura takibi, temizlik görevlisiyle iletişim, aidat toplama ve arıza takibi ayda 10 saatini alıyorsa saat başı karşılık 1.000 ÷ 10 = 100 ₺ olur. Bina büyüdükçe iş yükü artar; 40 daireli bir sitede aynı muafiyet saat başına çok daha az eder ve ayrıca bir ücret konuşmak yerinde olur.

Hesaba katılması gereken başka şeyler de var: aidatını ödemeyen komşuyla tartışma, gece gelen arıza telefonları ve kurul kararlarının yazılı tutulması. Komşularla yaşanan sorunlarda nereye başvurulacağını gürültü yapan komşu rehberinde anlattık.

Yöneticiyle ya da kurul kararıyla anlaşamazsan ne yaparsın?

Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur (6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu md. 18/B). Arabuluculuk yapılmadan açılan dava usulden reddedilir.

Yöneticinin ücretini ya da aidat muafiyetini belirleyen kurul kararına itiraz etmek istiyorsan süreye dikkat et: toplantıda karşı oy verdiysen karar tarihinden, toplantıya katılmadıysan kararı öğrendiğin tarihten itibaren bir ay içinde, her hâlde karar tarihinden itibaren altı ay içinde kararın iptalini isteyebilirsin (Kat Mülkiyeti Kanunu md. 33). Süre geçerse karar kesinleşir ve ücreti ödemekle yükümlü olursun.