Zemin kat asansör parası öder mi? Apartmanda ortak giderler kat kat nasıl bölünür?

Zemin kat asansör parası öder mi?

Evet; yönetim planında ya da kat malikleri arasında başka türlü bir anlaşma yoksa zemin kat da asansör giderine katılır. Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre kat malikleri, ortak yer ve tesisleri kullanma hakkından vazgeçerek ya da kendi bağımsız bölümlerinin durumu yüzünden bunlara ihtiyaç duymadıklarını ileri sürerek gider ve avans paylarını ödemekten kaçınamaz (md. 20).

Bu kural yalnızca asansör için değildir. Bodrum kattaki daire çatı onarımına, en üst kattaki daire bodrumdaki sığınağın bakımına, ayrı girişi olan dükkân da merdiven temizliğine kanunda öngörülen ölçüde katılır. Asansör binanın ortak tesisidir; bakımı, elektriği ve onarımı binanın bütün malikleri arasında paylaştırılır.

Hangi gider eşit, hangisi arsa payına göre bölünür?

Kanun ortak giderleri iki gruba ayırır: kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderleri eşit, diğer giderler arsa payı oranında paylaştırılır (md. 20). Yönetim planında farklı bir paylaşım yazıyorsa o uygulanır.

Arsa payın tapunda yazar; e-Devlet'teki tapu bilgilerinden de görebilirsin. Büyük ve değerli bölümlerin arsa payı genellikle daha yüksektir; bu yüzden zemin kattaki küçük bir daire, asansör giderinde üst kattaki büyük bir daireden daha az öder.

Örnek hesap: zemin kat ne kadar öder?

Örnek (rakamlar varsayımsaldır): 8 bağımsız bölümlü bir binada aylık asansör bakımı ve elektriği 4.000 ₺, kapıcı gideri 32.000 ₺ olsun. Arsa payları toplamı 1.000'dir.

Örnekte beş ara kat dairesi ile birlikte arsa payları 1.000'e tamamlanır. Zemin kat dairesi asansörü hiç kullanmasa da ayda 400 ₺, yılda 4.800 ₺ asansör payı öder. Asansör yenilemesi gibi büyük bir iş çıktığında aynı oran bu kez on binlerce liralık bir faturaya uygulanır; bu yüzden arsa payını ev alırken de sor.

Dükkân, bodrum ve çatı katı için kural farklı mı?

Hayır; kanunda dükkân, bodrum ya da çatı katı için ayrı bir muafiyet yoktur. Dükkânın caddeye açılan ayrı bir kapısı olması, bodrum katın asansör durağı bulunmaması ya da çatı katının bahçeyi kullanmaması tek başına gider payını düşürmez. Fark yaratan şey yönetim planında yazandır.

• Dükkân: Yönetim planında ayrı bir paylaşım yoksa dükkân da asansör, kapıcı ve çatı giderlerine kanundaki ölçüyle katılır.
• Çatı katı: Çatı ortak yerdir; çatı onarımı yalnızca en üst kata değil, arsa payı oranında bütün maliklere aittir.
• Merkezi ısıtma: Pay ölçerli binalarda ısınma giderinin bir kısmı ortak, kalanı tüketime göre dağıtılır. Ayrıntılar ve kiracı ile ev sahibi arasındaki paylaşım için site aidatı kim öder rehberine bak.

Ortak bir tesisatın bir daireye verdiği zararda kimin ödediği ise ayrı bir konudur; örneğin tavandan gelen su için üst kattan su sızdı rehberine bakabilirsin.

Zemin katı asansör giderinden muaf tutmak mümkün mü?

Mümkündür, ama yalnızca kat maliklerinin anlaşmasıyla: kanundaki paylaşım, "aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça" uygulanır. Bu anlaşma pratikte yönetim planına yazılan bir hükümdür.

1. Yönetim planını oku: Binanın yönetim planı tapu müdürlüğündeki kat mülkiyeti dosyasında yer alır; yöneticiden bir örneğini isteyebilirsin. Zemin katlar için ayrı bir paylaşım zaten yazıyor olabilir.
2. Değişiklik için çoğunluğu topla: Yönetim planı, bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla değiştirilebilir (md. 28). Birden çok binadan oluşan toplu yapılarda ise 22 Mayıs 2026'dan beri bütün kat maliklerinin üçte ikisinin oyu yeterlidir (md. 70).
3. Kararı yazılı ve açık yap: Hangi giderin, hangi bölümler için, hangi oranda değiştiğini kararda açıkça yaz; "asansörü kullanmayan ödemez" gibi belirsiz ifadeler yeni tartışma doğurur.

Toplantıya katılanların basit çoğunluğuyla alınan sıradan bir kurul kararı, yönetim planındaki paylaşımı değiştirmeye yetmeyebilir. Emin değilsen değişikliği yönetim planına işletmeden aidatını kendi hesabına göre eksik ödeme; aşağıdaki gecikme tazminatıyla karşılaşırsın.

Ödemezsen ne olur? Uyuşmazlıkta izlenecek yol

Payına düşen gideri ödemeyen kat maliki, geciken her ay için ödenmeyen tutarın %5'i oranında gecikme tazminatı öder (md. 20). "Asansörü kullanmıyorum" savunması bu borcu ortadan kaldırmadığı için kendi kendine indirim yapmak, borcu büyütmekten başka bir sonuç vermez.

• Önce dökümü iste: Aidatın hangi kalemlerden oluştuğunu ve arsa payının doğru uygulanıp uygulanmadığını yöneticiden yazılı olarak iste.
• Kurulda itiraz et: Gider dağıtımına itirazını kat malikleri kurulunda dile getir ve tutanağa geçirt.
• Arabuluculuk zorunlu: Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 1 Eylül 2023'ten beri dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Bu adımı atlayan dava usulden reddedilir.

Komşuyla yaşanan başka anlaşmazlıklarda da aynı arabuluculuk kuralı geçerlidir; gürültü örneği için gürültü yapan komşu rehberine bakabilirsin.