Miras evi ya da hisseli tapu: biri satmak istemezse ne olur? Ortaklığın giderilmesi davası

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) nedir?

Ortaklığın giderilmesi, birden çok kişinin birlikte sahip olduğu malın (örneğin hisseli tapulu bir evin ya da miras kalan bir arsanın) paylaştırılarak ortaklığın sona erdirilmesidir. Halk arasında "izale-i şuyu" denir.

Kanun iki ortaklık türünü ayırır. Paylı mülkiyette herkesin malda belli bir payı vardır (hisseli tapu). Miras ortaklığında ise mirasçılar, paylaşmaya kadar terekedeki bütün hak ve borçlara elbirliğiyle sahip olur (TMK md. 640). Mirasçılar bir paylaşma sözleşmesiyle elbirliği mülkiyetini miras payları oranında paylı mülkiyete de çevirebilir (md. 676); bu sözleşmenin geçerliliği yazılı şekle bağlıdır.

Hisseni üçüncü bir kişiye satma ve diğer paydaşların satın alma önceliği için önalım hakkı rehberine bak.

Bir paydaş ya da mirasçı paylaşmayı her zaman isteyebilir mi?

Kural olarak evet: paydaşlardan her biri malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK md. 698). Miras ortaklığında da mirasçılardan her biri, ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir (md. 642).

Kanun bu hakka üç sınır koyar:

• Hukuki bir işlem gereği ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması sebebiyle paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü varsa paylaşma istenemez.
• Paylaşmayı isteme hakkı hukuki bir işlemle en çok on yıllık süre ile sınırlandırılabilir. Taşınmazlarda paylı mülkiyetin devamına ilişkin sözleşmeler resmî şekle bağlıdır ve tapu kütüğüne şerh verilebilir.
• Uygun olmayan zamanda paylaşma istenemez (md. 698). Miras ortaklığında paylaşmanın derhâl yapılması malın ya da terekenin değerini önemli ölçüde azaltacaksa sulh hâkimi paylaşmanın ertelenmesine karar verebilir (md. 642).

Yani bir kardeşin "ben satmak istemiyorum" demesi, diğer paydaşın paylaşma hakkını tek başına ortadan kaldırmaz.

Mal nasıl paylaştırılır: bölünür mü, satılır mı?

Paylaşma, malın aynen bölüşülmesi ya da pazarlık veya artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi biçiminde yapılır (TMK md. 699). Paydaşlar anlaşamazsa hâkim şu sırayı izler:

1. Aynen bölme: Paydaşlardan birinin istemi üzerine hâkim malı bölerek paylaştırmaya karar verir. Parçaların değerleri denk düşmezse eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme yapılır.
2. Açık artırmayla satış: Bölme durum ve koşullara uygun görülmezse, özellikle mal önemli bir değer kaybına uğramadan bölünemiyorsa, açık artırmayla satışa hükmedilir.

Satışın yalnızca paydaşlar arasında artırmayla yapılması için bütün paydaşların rızası gerekir (md. 699). Rıza yoksa artırma herkese açık yapılır.

Miras ortaklığında özel bir kural da vardır: değerinde önemli azalma olmadan bölünemeyen tereke malı bütün olarak mirasçılardan birine özgülenir; mirasçılar bu konuda anlaşamazsa mal satılır ve bedeli bölüştürülür. Mirasçılardan biri isterse satış artırma yoluyla yapılır, artırmanın mirasçılar arasında mı herkese açık mı olacağını anlaşamazlarsa sulh hâkimi belirler (md. 651).

Satış bedeli nasıl bölüşülür? Örnek hesap

Satış yoluyla paylaşmada bedel, paydaşlar arasında paylar oranında bölüşülür. Aşağıdaki rakamlar yalnızca örnektir; satış bedeli artırma sonucunda belirlenir ve satış ile yargılama giderleri ayrıca hesaba girer.

Eş ve çocukların birlikte mirasçı olduğu durumlarda payların nasıl çıktığını miras payı hesaplama rehberinde bulabilirsin. Mirasa bağlı vergi için veraset ve intikal vergisi rehberine bak.

Sağ kalan eşin ev ve ev eşyası üzerindeki hakkı

Eşlerden birinin ölümünde tereke arasında ev eşyası ya da eşlerin birlikte yaşadığı konut varsa sağ kalan eş, bunlar üzerinde miras hakkına mahsuben kendisine mülkiyet hakkı tanınmasını isteyebilir (TMK md. 652).

Haklı sebepler varsa, sağ kalan eşin ya da mirasbırakanın diğer yasal mirasçılarından birinin istemi üzerine mülkiyet yerine intifa veya oturma hakkı tanınmasına da karar verilebilir. Mirasbırakanın bir meslek ya da sanat icra ettiği ve altsoyundan birinin aynı mesleği icra etmesi için gerekli bölümlerde eş bu hakları kullanamaz; tarımsal taşınmazlara ilişkin miras hukuku hükümleri saklıdır.

Evlilik sırasında ev üzerindeki eş izni için aile konutu şerhi rehberine bak.

Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu mu?

Evet. Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklarda dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B). Arabulucuya başvurmadan dava açarsan dava, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddedilir (md. 18/A).

• Arabuluculuk sonunda anlaşılamazsa son tutanak, dava dilekçesine eklenir (md. 18/A).
• Anlaşırsanız anlaşma belgesinin icra edilebilirliğine ilişkin şerhin alınması zorunludur; şerh, taşınmazla ilgili belgelerde taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemesinden alınır (md. 18/B).

Dava, dava konusunun değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesinde görülür (HMK md. 4). Satış gerekiyorsa hâkim satış için bir memur görevlendirir ve taşınır ile taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır (HMK md. 322). Arabulucu ücretinin kim tarafından ödendiği için arabuluculuk ücreti rehberine bak.

Adım adım ne yapmalısın?

1. Tapu kaydını al: Taşınmazın hangi paydaşa ne kadar pay düştüğünü tapudan öğren; miras kaldıysa mirasçıların kim olduğunu mirasçılık belgesiyle netleştir.
2. Önce anlaşmayı dene: Bir paydaşın diğerlerinin payını satın alması, mal bölünebiliyorsa aynen bölünmesi ya da birlikte satılması en az masraflı yoldur.
3. Arabulucuya başvur: Anlaşma olmazsa arabuluculuk bürosuna başvur; son tutanağı sakla.
4. Sulh hukuk mahkemesinde dava aç: Dilekçeye son tutanağı ekle.
5. Bütçeni hazırla: Arabulucu, harç, bilirkişi ve avukat giderleri olabilir; tutarlar dosyaya göre değişir.

Ortak mülkte hisse alırken yaşanan riskler için hisseli arazi rehberine bak.