BütçoGizli ayıp nedir, satıcı sorumlu mu?
Satıcı, evde bildirdiği nitelikler bulunmuyorsa ya da evin değerini veya sağladığı faydayı ortadan kaldıran ya da önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki veya ekonomik bir ayıp varsa, bu ayıbı bilmese bile sorumludur (Türk Borçlar Kanunu md. 219). Çatı akıtması, gizlenmiş rutubet ya da yapısal hasar bu kapsamda ayıp sayılabilir; ama bir kusurun ayıp sayılıp sayılmayacağına evin değerini veya faydasını önemli ölçüde azaltıp azaltmadığına bakılarak somut olayda karar verilir.
Satıcı iki durumda sorumlu olmaz: ayıbı sözleşme kurulurken sen biliyorsan ya da evi yeterince gözden geçirince görebileceğin bir ayıpsa. Gözden geçirmekle görülebilecek bir ayıp için satıcı, ancak ayıp bulunmadığını ayrıca üstlenmişse sorumludur (md. 222). "Evi gördüğü gibi satıyorum" gibi bir kayıt da satıcıyı her zaman korumaz; satıcı evi ayıplı devretmekte ağır kusurluysa sorumluluğu kaldıran ya da sınırlayan her anlaşma kesin olarak hükümsüzdür (md. 221).
Ayıbı ne zaman, nasıl bildirmelisin?
Evi teslim aldıktan sonra imkân bulur bulmaz gözden geçirmek ve ayıp görürsen uygun süre içinde satıcıya bildirmek zorundasın. Bunu ihmal edersen evi kabul etmiş sayılırsın (md. 223).
- Olağan gözden geçirmeyle anlaşılabilecek ayıp: Gördüğünde uygun süre içinde bildir.
- Sonradan ortaya çıkan gizli ayıp: Ayıbın varlığını öğrenir öğrenmez hemen bildir; bildirmezsen ev bu ayıpla kabul edilmiş sayılır (md. 223).
- Satıcı ağır kusurluysa: Ayıbın süresinde bildirilmediğini ileri süremez. Satıcılığı meslek edinmiş kişiler için bilmesi gereken ayıplarda da aynı kural geçerlidir (md. 225).
Bildirimi yazılı ve kanıtlanabilir yap; noter ihtarnamesi bunun için kullanılabilecek yollardan biridir. Ayıbı fotoğrafla ve bir uzman raporuyla belgelemeni de öneririm.
Satıcıdan ne isteyebilirsin?
Ayıp varsa alıcı dört seçimlik haktan birini kullanabilir: sözleşmeden dönmek, ayıp oranında bedel indirimi istemek, aşırı masraf gerektirmiyorsa ücretsiz onarım istemek veya imkân varsa ayıpsız bir benzeriyle değiştirme istemek (md. 227). Bir konutun ayıpsız benzeriyle değiştirilmesi çoğu zaman mümkün olmaz; bu yüzden pratikte dönme, indirim ve onarım öne çıkar. Genel hükümlere göre tazminat isteme hakkın da saklıdır.
| Seçimlik hak | Ne anlama gelir? |
|---|---|
| Sözleşmeden dönme | Evi geri vermeye hazır olduğunu bildirirsin; ödediğin bedel faiziyle geri istenir, giderler ve doğrudan zarar da talep edilebilir (md. 229) |
| Bedel indirimi | Evi alıkoyarsın, ayıp oranında satış bedelinde indirim istersin (md. 227) |
| Ücretsiz onarım | Aşırı masraf gerektirmiyorsa masrafları satıcıya ait olmak üzere onarım istersin (md. 227) |
Ayıp nedeniyle değerdeki eksiklik satış bedeline çok yakınsa yalnızca dönme ya da ayıpsız benzeriyle değiştirme istenebilir (md. 227). Dönme hakkını kullanırsan, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim onarıma veya bedel indirimine karar verebilir (md. 227). Satıcı kendisine hiçbir kusur yüklenemeyeceğini ispatlayamazsa diğer zararlarını da gidermekle yükümlüdür (md. 229).
Zamanaşımı: hangi süre içinde hak arayabilirsin?
Tüketici işlemi dışındaki satışlarda (örneğin gerçek kişiden alınan evde) ayıptan doğan her türlü dava, ayıp sonradan ortaya çıksa bile, evin devrinden itibaren iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar (md. 231). Satıcı daha uzun bir süre için sorumluluk üstlenmişse o süre geçerlidir. Alıcının iki yıl içinde bildirdiği ayıptan doğan def'i hakkı ise bu sürenin geçmesiyle ortadan kalkmaz (md. 231).
Satıcı evi ayıplı olarak devretmekte ağır kusurluysa iki yıllık zamanaşımından yararlanamaz (md. 231); bu durumda hangi sürenin uygulanacağı için genel hükümlere (md. 146: kanunda aksine hüküm yoksa on yıl) bakmak gerekir. Bunu somut olayda bir avukatla netleştirmen iyi olur.
Evi müteahhitten ya da bir şirketten aldıysan kurallar değişir mi?
Satıcı ticari ya da mesleki amaçla hareket ediyorsa ve sen tüketici sıfatıyla alıyorsan Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun da uygulanır; konutta ayıp sorumluluğu teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir (6502 sayılı Kanun md. 12/1). İkinci el satışlarda satıcının konut için ayıp sorumluluğu üç yıldan az olamaz (md. 12/2). Ayıp, ağır kusur ya da hile ile gizlenmişse zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (md. 12/3).
- Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir; ayıbın olmadığını ispat yükü satıcıdadır; malın veya ayıbın niteliğiyle bağdaşmıyorsa bu karine uygulanmaz (md. 10).
- Tüketici dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım ve ayıpsız misliyle değiştirme haklarından birini seçebilir (md. 11).
- Onarım ya da değiştirme talebi konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda azami altmış iş günü içinde yerine getirilmelidir; aksi hâlde diğer seçimlik haklar serbestçe kullanılır (md. 11/4).
Tüketici mahkemelerinde dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması kural olarak dava şartıdır; ancak tüketici işlemi niteliğinde olan ve taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu kuralın dışındadır (md. 73/A). Ayıp talebinin hangi gruba girdiği somut olayda tartışmalı olabileceğinden dava yoluna gitmeden önce bir avukata danış. İkinci el konut alırken masraflar için ev alma masrafları, yapı kullanma izni sorunu için iskansız ev rehberlerine bak.