Evi 5 yıl dolmadan satarsan vergi öder misin? Değer artışı kazancı, 150.000 ₺ istisna ve beyan

Evi 5 yıl dolmadan satarsan vergi ödemen gerekir mi?

Evi ya da başka bir taşınmazı satın aldığın tarihten başlayarak beş yıl içinde satarsan, satıştan elde ettiğin kâr değer artışı kazancı sayılır ve gelir vergisine tabi olur; beş yıl dolduktan sonraki satışlarda bu kanun maddesi kapsamında vergi doğmaz.

Vergi satış bedelinin kendisine değil, kâra uygulanır. Evi aldığından daha ucuza ya da aynı fiyata satarsan vergiye tabi kazanç oluşmaz. Kâr çıksa bile bir takvim yılında elde ettiğin değer artışı kazancının belli bir kısmı istisnadır (aşağıda). Kanun arazi ve binayı, gayrimenkul olarak tescil edilen hakları ve bazı hakları sayar; motorlu araçlar bu 5 yıl kuralının sayılan mallar arasında yer almaz.

5 yıl nereden başlar, hangi satışlar kapsam dışında?

Beş yıllık süre iktisap tarihinden, yani taşınmazı edindiğin günden başlar ve satış (elden çıkarma) tarihine kadar sayılır. Alış tarihini tapu kaydından kontrol et.

• Elden çıkarma yalnızca satış değildir: karşılıklı bir bedel karşılığı devir, trampa, takas, kamulaştırma ve ticari şirkete sermaye olarak koyma da bu kapsamdadır.
• Karşılıksız edinilen taşınmaz: Kanun, ivazsız (karşılıksız) yolla, örneğin miras ya da bağışla edinilen mal ve hakları bu 5 yıl kuralının dışında bırakır. Mirasla gelen evin satışında bu maddeye göre değer artışı vergisi doğmaz; miras ve bağışın kendi vergisi ayrıdır (veraset ve intikal vergisi).
• Kooperatif evi: Kooperatifin ortağına tahsis ettiği gayrimenkul, tahsis tarihinde ortak tarafından satın alınmış sayılır; beş yıl bu tarihten başlar.
• Ticari işletmeye dahil taşınmaz: Ticari işletmene ait bir taşınmazı satıyorsan kazanç değer artışı değil, ticari kazanç sayılır ve ticari kazanç hükümleri uygulanır.

Vergiye tabi kâr nasıl hesaplanır?

Vergiye tabi kâr, satıştan aldığın tutardan taşınmazın maliyet bedelini ve satış için yaptığın giderleri düşerek bulunur. Kanun; satıcının üzerinde kalan giderleri ve ödenen vergi ve harçları da indirmene izin verir.

kâr = satış bedeli - endekslenmiş alış bedeli - satışta yaptığın giderler, ödediğin vergi ve harçlar

Endeksleme: Alış bedeli, satış ayı hariç, alıştan satışa kadar geçen sürede kanunun anlattığı fiyat endeksindeki artış oranında büyütülür. Bunun için artış oranının %10 veya üzerinde olması şarttır; oran %10'un altındaysa alış bedeli olduğu gibi kalır. Kanun metni "toptan eşya fiyat endeksi" der; güncel endeks oranlarını TÜİK ve Gelir İdaresi Başkanlığı duyurularından kontrol et.

Örnek rakamlar, gerçek endeks oranlarını göstermez:

Alış bedelini belgeleyemezsen maliyet bedeli olarak vergi mevzuatına göre takdir komisyonunun belirlediği bedel esas alınır. Alış tapusunu, banka dekontlarını, harç makbuzlarını ve komisyon faturalarını sakla.

2026'da değer artışı istisnası kaç lira?

Bir takvim yılında elde ettiğin değer artışı kazancının 150.000 ₺'lik kısmı gelir vergisinden müstesnadır; bu tutar kanun metnindeki güncel (yeniden değerlemeyle artırılmış) tutardır ve 2026 için geçerlidir.

• İstisna yıllıktır: aynı yıl içinde birden fazla değer artışı kazancın varsa 150.000 ₺ bir kez uygulanır.
• İstisna kârın o kısmını vergiden çıkarır; kâr 150.000 ₺'yi aşıyorsa aşan kısım vergilenir.
• Menkul kıymet ve sermaye piyasası araçlarının satışından doğan kazançlar bu istisnanın hesabına girmez.
• Tutar her yıl yeniden değerleme oranıyla değişir. Başka bir yılda satış yapacaksan o yılın tutarını kanun metninden ve Gelir İdaresi duyurularından kontrol et.

Vergi ne zaman beyan edilir, ne zaman ödenir?

Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı takvim yılını izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir; kanuna göre beyanname Mart ayının başından yirmibeşinci günü akşamına kadar verilir. Süre uzatılabildiği için her yıl Gelir İdaresi'nin ilan ettiği takvimi de kontrol et.

Beyanname üzerinden hesaplanan gelir vergisi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Örneğin Kasım 2026'da sattığın ev için beyanı Mart 2027'de verir, vergiyi Mart ve Temmuz 2027'de iki taksitte ödersin.

Kazanç toplamı istisna tutarının içinde kalıyorsa, istisna içinde kalan kısım için yıllık beyanname verilmez. Kâr istisnayı aşıyorsa aşan kısım, o yıl başka gelirlerin de varsa onlarla toplanarak gelir vergisi tarifesine göre vergilenir; bu yüzden aynı yıl yüksek maaş ya da kira geliri olanlar için vergi oranı daha yüksek dilime kayabilir.

Satmadan önce yapılacaklar ve sık yapılan hatalar

• Tarihi say: Alış tarihinden 5 yıl dolmasına az kaldıysa, mümkünse satışı bu tarihten sonraya bırakmanın vergiye etkisini değerlendir. Bu bir tavsiye değil, hesaplanması gereken bir seçenektir.
• Gerçek bedeli yaz: Alışta ve satışta tapuda düşük bedel göstermek, ileride maliyetini belgelemeni zorlaştırır (tapu harcı ve tapuda düşük bedel).
• Belgeleri sakla: Alış bedeli, satış giderleri ve harç makbuzları kârı düşüren kalemlerdir.
• Kira gelirini karıştırma: Evi kiraya verdiysen kira geliri ayrı bir vergi konusudur (kira geliri vergisi).
• Karar öncesi: Alış-satış kararını vergi dışında da tartmak için ev almak mı, kira mı rehberine bak. Somut durumun için mali müşavirden ya da vergi dairesinden bilgi al.