BütçoKiracı çıkarken evi boyatmak zorunda mı?
Kural olarak hayır: kiracı evi nasıl teslim aldıysa öyle geri vermekle yükümlüdür, ama sözleşmeye uygun kullanma dolayısıyla meydana gelen eskimelerden ve bozulmalardan sorumlu değildir (TBK md. 334). Duvar boyasının zamanla solması, parkenin olağan kullanımla aşınması bu kapsamdadır.
Sorumluluk, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararda başlar: duvara delinen çok sayıda delik, kırılan kapı, sigara yanığı ya da özensiz kullanımın yol açtığı hasar gibi. Aynı maddenin ikinci cümlesi de kiracıyı korur: kiracının sözleşme bitince, sözleşmeye aykırı kullanımdan doğacak zararları gidermek dışında başka bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesine ilişkin anlaşmalar geçersizdir.
Bu yüzden sözleşmedeki "kiracı çıkarken boya badana yaptırır" ya da "boya bedeli depozitodan kesilir" gibi maddeler tartışmalıdır. Elindeki sözleşmeyi bir avukata gösterip geçerliliğini sor; çıkarken kendi başına boya yaptırma ya da bedel ödeme kararı verme.
Kim neyi öder?
| Gider | Kim öder? | Kanun |
|---|---|---|
| Olağan kullanımın gerektirdiği temizlik ve bakım | Kiracı (yerel âdete de bakılır) | TBK md. 317 |
| Evi kullanıma elverişli durumda tutmak | Kiraya veren | TBK md. 301 |
| Zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülükler (aksi kararlaştırılmamışsa) | Kiraya veren | TBK md. 302 |
| Sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan hasar | Kiracı | TBK md. 334 |
| Olağan eskime ve bozulma | Kimse tazmin etmez; kiracı sorumlu değil | TBK md. 334 |
Evde sonradan ortaya çıkan ayıp için kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıbı kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir; bildirmezse doğan zarardan sorumlu olur (md. 318). Kiraya veren uygun sürede gidermezse kiracı ayıbı kiraya veren hesabına gidertebilir ve alacağını kira bedelinden indirebilir (md. 306). Kombi gibi tipik bir örnek için kombi tamir masrafı, rutubet için evde küf ve rutubet rehberlerine bak.
Kiracı evde tadilat yaparsa masrafı geri alabilir mi?
Genellikle hayır. Kiracı, kiraya verenin yazılı rızasıyla kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilir (TBK md. 321). Rızaya dayanan değişiklikte kiraya veren, yazılı olarak kararlaştırılmadıkça evin eski durumuyla geri verilmesini isteyemez. Kiracı da, aksine yazılı bir anlaşma yoksa, yaptığı değişiklikle evde oluşan değer artışının karşılığını isteyemez.
| Durum | Sonuç (md. 321) |
|---|---|
| Ev sahibi yazılı izin verdi, eski hale getirme şartı yok | Eski hale getirme istenemez; değer artışı da istenemez |
| Ev sahibi yazılı izin verdi, yazılı eski hale getirme şartı var | Eski hale getirmen gerekir |
| Değer artışının karşılığı yazılı olarak kararlaştırıldı | Anlaşmadaki karşılık geçerlidir |
| Yazılı rıza yok | Maddenin korumalarından yararlanamazsın; sonuç sözleşmene ve olaya bağlıdır |
Pratik sonuç: mutfak dolabı, parke, klima tesisatı gibi bir masraf yapmadan önce izni ve masrafın nasıl paylaşılacağını yazılı al. Mesaj yazışması da işe yarar ama imzalı bir ek protokol en güvenli yoldur.
Evi teslim ederken ev sahibi kusur bulursa ne olur?
Ev sahibinin geri verme sırasında evi gözden geçirmesi ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları hemen yazılı olarak bildirmesi gerekir; bildirmezse kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur (TBK md. 335). İstisna, teslim alma sırasında olağan incelemeyle belirlenemeyecek eksikliklerdir: bunlarda kiracının sorumluluğu devam eder, ama kiraya verenin bunları belirler belirlemez kiracıya yazılı bildirmesi gerekir.
- Girişte fotoğrafla: Evi teslim aldığında tüm odaların, duvarların, sıhhi tesisatın fotoğrafını çek ve tarihli bir teslim tutanağı yaz.
- Çıkışta aynısını yap: Ev sahibiyle birlikte evi gez, tutanağa "eksik yok" ya da bulunan eksikleri yazdır, imzalat.
- Sayaç ve faturalar: Elektrik, su ve doğalgaz sayaç değerlerini not al, abonelik kapatmaları için doğalgaz güvence bedeli rehberine bak.
- Depozito: Ev sahibi haksız kesinti yaparsa adımlar için kira depozitosu geri alma rehberine bak.
Ev sahibi eve gidip kilidi değiştirerek eşyalarını tutmaya kalkarsa kilit değiştirme ve hapis hakkı rehberine bak.
Sözleşmede ne yazıyorsa o mu geçerli?
Her madde geçerli değildir. Konut kiralarında kiraya verenin evi kullanıma elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK md. 301). Ayrıca kira bedeli ve yan giderler dışında kiracıya başka bir ödeme yükümlülüğü getirilemez (TBK md. 346). Bu yüzden "çıkışta boya parası", "temizlik bedeli" gibi sözleşme maddelerini imzalamadan önce okuyup sor.
Anlaşamazsan: kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 sayılı Kanun md. 18/B).