Ev sahibi habersiz eve girebilir mi? Kiracı evi gezdirmek zorunda mı?

Ev sahibi habersiz eve girebilir mi?

Hayır; ev sahibi, kiraya verdiği eve senin rızan olmadan giremez, yedek anahtarı olsa bile. Kira sözleşmesiyle evin kullanımı sana geçer ve ev artık hukuken senin konutundur. Bir kimsenin konutuna rızasına aykırı olarak giren ya da rızayla girdikten sonra çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır (Türk Ceza Kanunu md. 116). Tapunun ev sahibinin adına olması bu sonucu değiştirmez.

Aynı kural evin eklentileri için de geçerlidir: sana kiralanan depo, bodrum ya da bahçe gibi bölümlere de izinsiz girilemez. Apartmanın merdiven ve çatı gibi ortak alanları ise kiracıya ait değildir; ev sahibi ya da yönetici bu alanlara girebilir.

Kiracı evi gezdirmek zorunda mı?

Evet, ama sınırsız değil: kiracı, bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde ev sahibinin ve onun belirlediği kişilerin evi gezip görmesine izin vermek zorundadır (Türk Borçlar Kanunu md. 319). Aynı madde, evdeki ayıpların giderilmesi ve zararların önlenmesi için yapılacak çalışmalara katlanmanı da ister.

Kanun bu borcu iki koşula bağlar:

1. Önceden haber: Ev sahibi, çalışmaları ve gezmeyi uygun bir süre önce sana bildirmek zorundadır.
2. Senin yararın: Gezme ve çalışmalar sırasında senin yararlarını göz önünde tutmak zorundadır. Gece yarısı, haber vermeden ya da her gün kapıya alıcı getirmek bu koşula uymaz.

Yani "ev satılık, yarın sabah alıcı gelecek" denmesi tek başına gezme hakkı doğurmaz; ama makul bir randevu istendiğinde kapıyı hiç açmamak da borcuna aykırıdır.

Ne kadar önce haber verilmeli, hangi saatlerde gezdirilir?

Kanunda kesin bir saat ya da gün sayısı yoktur; ölçü "uygun süre" ve senin yararındır. Bu yüzden en sağlıklı yol, gezme kurallarını sözleşmeye ya da ev sahibiyle yazılı bir mesajlaşmaya bağlamaktır. Aşağıdaki tablo, uygulamada çoğu tarafın makul bulduğu bir çerçeve örneğidir; bağlayıcı bir kural değildir:

Evde olamayacaksan gezmeye izin vermek zorunda olduğun hâllerde bile anahtarı teslim etmek zorunda değilsin; uygun olduğun bir zamanı önermen yeterlidir.

Gezdirme ve tadilat yüzünden evi kullanamazsan kira indirimi isteyebilir misin?

Evet; ev sahibinin gezme ve çalışma hakkı, kira bedelinin indirilmesi ve tazminat isteme haklarını ortadan kaldırmaz (TBK md. 319). Örneğin banyo yenilemesi iki hafta boyunca banyoyu kullanmanı engellediyse ya da satış süreci evin düzenini ciddi biçimde bozduysa, ev sahibinden bu süre için indirim isteyebilirsin.

Örnek hesap (rakamlar örnektir): Aylık kiran 24.000 ₺ ve tadilat yüzünden evin önemli bir bölümünü 10 gün boyunca kullanamadın. Günlük kira 24.000 ÷ 30 = 800 ₺ olduğuna göre, kullanımın yarı yarıya etkilendiği kabul edilirse konuşulacak indirim 10 × 800 × 0,5 = 4.000 ₺ civarıdır. İndirimin oranı kanunda yazmaz; ev sahibiyle yazılı olarak anlaşmak en hızlı yoldur.

Kombi ya da tesisat gibi tamirlerin hangisinin kiracıya, hangisinin ev sahibine ait olduğunu kombi bozuldu, kim öder rehberinde anlattık.

Kiracı evi gezdirmezse ne olur?

Satış, bakım ya da yeni kiracı için makul ve önceden haber verilmiş gezme isteklerini sürekli reddetmek kiracının yasal borcuna aykırıdır; ev sahibi bu yüzden uğradığı zararı (ör. satışın kaçması) senden isteyebilir ve gezmeye izin verilmesi için mahkemeye başvurabilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya gitmek zorunludur (6325 sayılı Kanun md. 18/B).

Ev satılsa bile kira sözleşmen sona ermez; yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Satıştan sonra seni nelerin beklediğini ev satıldı, kiracı ne olur rehberinde ayrıntılı bulabilirsin. Gezdirmeyi reddetmek yerine yazılı bir randevu düzeni önermek, hem seni korur hem de ev sahibiyle ilişkiyi bozmaz.

Ev sahibi izinsiz girdiyse ne yapmalısın?

1. Kanıt topla: Kapı kamerası kaydı, komşu tanıklığı, yerinden oynamış eşyaların fotoğrafı ya da ev sahibinin "girdim, baktım" diye yazdığı bir mesaj işine yarar.
2. Yazılı uyar: Ev sahibine izinsiz girmemesini, gezme ve tamir için önceden randevu alması gerektiğini yazılı olarak bildir. Kanıt gücü en yüksek yol noter ihtarnamesidir.
3. Kilidi değiştirebilirsin: Evin kullanımı sende olduğu için kendi masrafınla kilit göbeğini değiştirmek makul bir önlemdir. Eski göbeği sakla ve evden çıkarken geri tak ya da yeni anahtarları teslim et.
4. Şikâyet süresini kaçırma: Konut dokunulmazlığının ihlali şikâyete bağlıdır ve şikâyet, fiili ve faili öğrendiğin günden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır (TCK md. 73). Şikâyet için karakola ya da savcılığa başvurabilirsin.
5. Zararını iste: Eşyana zarar verildiyse ya da bir şey kaybolduysa bunun karşılığını isteyebilirsin; kira ilişkisinden doğan bu tür taleplerde de önce arabuluculuk gerekir.

Acil bir su kaçağı ya da yangın gibi durumlarda bile ev sahibinin önce sana ulaşmaya çalışması gerekir; bu yüzden güncel telefonunu ve ulaşılamadığında aranacak bir yakının numarasını ev sahibine vermek iki tarafı da korur.

Sözleşmeye ne yazılmalı?

Gezme ve giriş kurallarını baştan yazmak, en ucuz anlaşmazlık önleyicidir. Kira sözleşmesine ya da ek protokole şunları ekleyebilirsin:

• Gezme ve tamir için en az kaç gün önce, hangi kanaldan (mesaj, e-posta) haber verileceği,
• Gösterim yapılabilecek gün ve saat aralıkları ile haftalık üst sınır,
• Yedek anahtarın ev sahibinde kalıp kalmayacağı ve yalnızca acil durumda, haber verilerek kullanılacağı,
• Satış ya da yeni kiracı ilanı için fotoğraf çekilecekse bunun önceden konuşulacağı.

Sözleşme biterken evi teslim ederken de benzer bir düzen işine yarar: teslim günü birlikte gezilip tutanak tutulursa depozitonun geri alınması kolaylaşır (kira depozitosu nasıl geri alınır).