BütçoDeğerli konut vergisi nedir, hangi konutlar kapsamdadır?
Değerli konut vergisi, bina vergi değeri belirli bir tutarı aşan mesken (konut) nitelikli taşınmazlardan alınan ayrı bir vergidir. Kanunda eşik 5.000.000 TL olarak yazılır ve her yıl yeniden belirlenir; 1/1/2026 tarihinden itibaren uygulanan tutar Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 88) ile 17.711.000 TL olarak tespit edilmiştir (Emlak Vergisi Kanunu md. 42).
Eşiğe bakılan değer evin piyasa fiyatı değil, bina vergi değeridir (md. 29). Bu değer piyasa fiyatıyla aynı olmayabilir; evinin kapsama girip girmediğini belediyedeki bina vergi değerine bakarak öğrenmen gerekir. Bu vergi, emlak vergisinden ayrıdır; beyanı ve ödeme takvimi farklıdır.
Değerli konut vergisi oranları ve hesaplama
Vergi, bina vergi değerinin eşiği aşan kısmı üzerinden kademeli oranlarla (binde 3, binde 6, binde 10) hesaplanır. Matrah, bina vergi değerinin eşik tutarını aşan kısmıdır (md. 44). 2026 için tebliğle belirlenen sınırlar şöyledir:
| Bina vergi değeri (2026) | Vergi |
|---|---|
| 17.711.000 TL'ye kadar | Vergi yok |
| 17.711.000 - 26.567.000 TL (26.567.000 dahil) | 17.711.000 TL'yi aşan kısmın binde 3'ü |
| 26.567.000 - 35.425.000 TL (35.425.000 dahil) | 26.568 TL + 26.567.000 TL'yi aşan kısmın binde 6'sı |
| 35.425.000 TL'den fazla | 79.716 TL + 35.425.000 TL'yi aşan kısmın binde 10'u |
Aşağıdaki örnekler yalnızca hesabı göstermek içindir:
- 20.000.000 TL: (20.000.000 − 17.711.000) × 0,003 = 2.289.000 × 0,003 = 6.867 TL
- 30.000.000 TL: 26.568 + (30.000.000 − 26.567.000) × 0,006 = 26.568 + 20.598 = 47.166 TL
- 40.000.000 TL: 79.716 + (40.000.000 − 35.425.000) × 0,010 = 79.716 + 45.750 = 125.466 TL
Paylı mülkiyette matrah hesabında taşınmazın toplam değeri esas alınır; her malik vergiyi hissesi oranında öder (md. 44 ve 45). Tutarlar her yıl yeniden değerlemeye göre değiştiği için gelecek yıllarda güncel tebliğe bakmak gerekir.
Kimler değerli konut vergisi ödemez?
Türkiye'de mesken nitelikli tek taşınmazı olan kişi vergiden muaftır; birden fazla konutu olanların ise vergiye konu olan en düşük değerli konutu muaftır (md. 46). Tek meskene hisse ile sahip olanlarda da bu hüküm hisseye uygulanır.
| Durum | Sonuç |
|---|---|
| Tek konutun var, bina vergi değeri eşiğin üzerinde | Muaf (md. 46) |
| İki konutun var, ikisi de eşiğin üzerinde | Değeri düşük olan muaf, diğeri vergiye tabi (md. 46) |
| İki konutun var, yalnızca biri eşiğin üzerinde | Vergiye konu olan en düşük değerli konut o olduğu için muaf (md. 46) |
Kamu idarelerine, belediyelere, üniversitelere ve TOKİ'ye ait konutlar, elçilik ve konsolosluk konutları ile inşaat işletmelerine kayıtlı henüz ilk satışa konu edilmemiş konutlar da muaftır; bu konutların kiraya verilmesi ya da başka biçimde kullanılması hâlinde muafiyet uygulanmaz (md. 46).
Değerli konut vergisi ne zaman beyan edilir ve ödenir?
Beyanname, konutun değerinin eşiği aştığı yılı takip eden yılın Şubat ayının 20'si sonuna kadar verilir; vergi ilgili yılın Şubat ve Ağustos aylarının sonuna kadar iki eşit taksitte ödenir (md. 47). Sonraki yıllarda beyanname yine her yıl verilir. Mükellefiyet, bina vergi değerinin eşiği aştığı tarihi takip eden yıldan başlar (md. 45).
Elbirliği mülkiyetinde malikler müşterek ya da ayrı ayrı, paylı mülkiyette ise ayrı ayrı beyanname verir. Cumhurbaşkanı beyanname verme ve ödeme sürelerini üç aya kadar uzatmaya yetkilidir (md. 49); bu yüzden her yıl Gelir İdaresi Başkanlığı'nın duyurusunu kontrol et. Yıllık diğer resmî ödemeler için MTV ve emlak vergisi rehberine bak.
Birden fazla evin varsa ve satmayı düşünüyorsan
Kira geliri ve ev satış kazancı ayrı vergi konularıdır; değerli konut vergisi bunların yerine geçmez. Evi kiraya veriyorsan kira geliri vergisi, satıyorsan 5 yıl kuralı ve değer artış kazancı rehberlerine bak. Evi aldıktan sonra yıllık yükü baştan hesaplamak için ev almak mı kira mı rehberi de işine yarar.